エクセレントシティ幕張本郷レジデンス【この面積と間取りのわりには…】2階48㎡3,598万円（坪単価249万円）

続けて、エクセレントシティ幕張本郷レジデンス。

設計・施工はデベロッパーの新日本建設です。

30～50㎡台も設けられた総戸数43戸の小ぶりな物件ですので共用面での特色は見あたりません。
エントランスホールの傍らにはラウンジもあるにはありますが、動線上ですし小さいですね。

敷地面積は1,450㎡あるのでけして小さくはありません。ただ、空地の多くは機械式駐車場とそこへの車路（アプローチ）で消費されてしまっている感じで、あとは道路（南東及び北西の両面接道）に沿った部分に植栽が施されている程度になります。

外観デザインは、ガラス手すり中心、かつ、前回取り上げた南角住戸に施されたコーナーサッシもアクセントにはなっていますが、とりわけ特徴のあるものとまでは言えないでしょうね。

前回のエクセレントシティ幕張本郷レジデンス。

公式ホームページ

お部屋は48㎡の2LDK、南西向き中住戸です。南西側は接道してはいませんが、前建は戸建なので日照に関しては問題のないポジションですね。

間取りは50㎡に満たない小ぶりな2LDKであり、幕張本郷駅徒歩8分の住宅街ポジションということを考えると”随分と面積を絞った2LDK”という印象になるでしょうか。

当物件には一般的な50㎡台中盤の2LDKがあるのでそういったプランとの差別化（グロス差を設け、予算が厳しい方のニーズを生み出す）を意識しているのだと思いますが、そもそも全戸ファミリータイプ（60㎡台以上）でもおかしくないぐらいの立地ですからね。

また、面積を絞ったがゆえの”細長さ”も気になりますね。
この奥行（玄関からバルコニーまでの距離）でも70㎡前後あれば普通のスパン（いわゆる田の字プランのスパン）になるのですが、その3分の2ほどの面積しかないことでスパンも3分の2程度になり、かなり細長いものとなってしまっています。

一見して廊下は短めですが、LDKの入口付近に事実上の廊下スペースが大きく混入していますし、洋室1～2の細長い居室形状などを見てももう少しなんとかして欲しかった印象にはなってしまいますね。

洋室2の引き戸を開くと形的にも良好な広々とした空間が実現しますが、いずれの居室も単体だとなかなかね…。

坪単価は249万円。3LDKの低層階は坪単価200万円ちょっとなのですが、こういった面積を絞ったタイプはそういったものと比べ明確に強い単価設定になっています。
単価差の大小はあれどこういった単価設定になるのが通例ではあるのですが、上述のようにコンパクトタイプの人気が出るような立地とは言えないですし、30㎡台ほどグロスが安いわけでもないのでファミリータイプとの単価差はもう少し小さくあって欲しかったですね。
プラン的にも難がありますし…。

設備仕様面は、ディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンターが付いており、単価帯からすれば上々のものと言えます。

管理費は216円/㎡（インターネット料金除く）。ディスポーザーなしの外廊下ですが小規模物件ということを考えれば悪くはないでしょう。

駐車場は全27台で機械式になります。