オープンレジデンシア本郷弥生【東大に囲まれる20年ぶりのポジション】1階67㎡7,980万円（坪単価397万円）

オープンレジデンシア本郷弥生。

所在地：東京都文京区弥生2-6-3（地番）
交通：根津駅徒歩6分、東大前駅徒歩7分
用途地域：第二種中高層住居専用地域
階建・総戸数：地上4階地下2階建、24戸

南西が暗闇坂、その向かいが本郷キャンパスとなる文教色が非常に強いポジションに誕生する物件です。

弥生アドレスはそのほとんどが東大のキャンパス（ここは本郷キャンパス、弥生キャンパス、浅野キャンパスに囲まれている）なので住宅エリアは本当に少なく、弥生アドレスの分譲マンションが約20年ぶりということからもその希少性は明らかでしょう。

暗闇坂の途中ということからもお分かりのように根津・東大前両駅共にアプローチに起伏が伴いはしますが、徒歩6～7分は魅力ですし、標高約16mほどの本郷台地の上という点もプラスでしょうね。

ネックは買物便でしょうか。最寄りのスーパーは根津駅前の赤札堂で徒歩7分とまずまずですが、アプローチはやはり起伏がありますし、周囲はそのように東大のキャンパスが広がっているので徒歩10分圏内のスーパーは1つだけになるはずです。

なお、通学区は根津小学校で徒歩7分になります。文京区の小学校の人気学区（3S1K）でこそありませんが、この東大御膝元で環境的にも良好なポジションは教育熱心なご家庭には魅力が少なくないと思います。

公式ホームページ

お部屋は67㎡の3LDK、西角住戸です。グラウンドレベル（暗闇坂）よりも低い位置にある半地下住戸になります。もう少しテラス部分の奥行が確保出来て入れば日照・採光が得やすくはあるものの、そうもいかないのが”オプレジの地下住戸あるある”でしょう。

間取りは30～70㎡台で構成された物件内では大き目のものです。3LDKとしてはやや小ぶりではあるものの、近年の都心部ではよく見かける大きさですね。

オプレジらしく柱の食い込みは目立ちますが、廊下は短めで効率性自体は悪くはないため、3LDKとして大きな違和感のないものになっています。

気になるのは主寝室的な位置づけで最も大きな7.5畳の居室の開口部が限られている点でしょう。ドライエリアに向かって小さな開口部しか用意できていないにも関わらず居室扱いが可能なのですね…。

坪単価は397万円。地階ゆえに物件内では貴重な300万円台となっています。地上階は400万円台中盤～500万円ちょっとという感じになっているのでポジションなりにしっかりとした単価差が設けられている印象になるでしょう。

近年の根津駅周りの供給で言うと、クレヴィア文京根津（駅徒歩1分/平均坪単価約410万円）、ルジェンテ文京根津（駅徒歩1分/平均坪単価約425万円※コンパクトが多いため平均単価がやや高めに出ているケース）、また、東大前駅側だとオープンレジデンシア西方（駅徒歩8分/平均坪単価約480万円）があり、当物件は西方に近いこのご時世なりの立派なお値段になっています。

西方もそうだったようにブランド感や高級感では一枚劣るオプレジで平均500万円近い設定というのは気になるところではあるのですが、低層の住宅地でマンションにおあつらえ向きな大きな敷地が出にくい中でも分譲マンションを供給できるのが小規模物件を厭わない”オプレジの特徴”でもありますので、この立地に魅力を感じる方にとっては代えが効きづらく、この単価でも大きな違和感を覚えるようなことはないはずです。