プラウド浦和【15階建でも貴重な立地・スケール・価格帯なりのプラン】7階84㎡10,058万円（坪単価396万円）

プラウド浦和。

所在地：埼玉県さいたま市浦和区仲町1-58（地番）
交通：浦和駅徒歩5分（7:00～24:15利用可能なアトレ北口より徒歩4分）
用途地域：商業地域
階建・総戸数：15階建、152戸（非分譲住戸6戸含む）

2018年分譲のブリリア浦和仲町の向かい、貴重な西口駅徒歩5分圏内に誕生する物件になります。
少し南方向、駅徒歩4分には20階建のザ・パークハウス浦和タワーが2015年に分譲されていますし、東口側では昨年レ・ジェイド浦和（駅徒歩4分）も分譲されるなど浦和駅前の開発が進み駅徒歩5分内の分譲マンションが増えているので（駅徒歩10分圏内まで含めるとかなり供給が多くなっています）、一昔前ほど希少性を感じることはないものの、ここはそのザ・パークハウス浦和タワー（総戸数148戸）と互角以上のスケールがあるというあたりも大きなポイントになるでしょう。

浦和駅前は31階建のライオンズマンションコスタタワー浦和（総戸数235戸）やエイペックスタワー浦和（総戸数212戸）こそありますが、2000年代前半の分譲なのでかなり築年数が経過しており、それ以降で言うとザ・パークハウス浦和タワーが最大ということからも当物件の存在感は高いと言えます。

まぁ、西口駅前ではこの野村不動産他による再開発（2026年度完成予定）が進行中ですので、それと比べてしまうと”一般的な物件”ということにはなってしまうわけですけど、そこまで待てる方は少ないでしょうし…。

信号なしで駅まで行けるのはもちろんのこと、イトーヨーカドーまで徒歩1分、伊勢丹までも徒歩3分という西口駅前ならではの魅力はもちろんのこと、通学区も人気の高砂小学校、岸中学校ということで申し分ありません。

駅前ゆえの賑やかさがあるのは否定できませんが、線路から十分に離れたポジションですし、周りは住宅が増えてくるエリアになりますので環境的にも悪いものではないでしょう。

公式ホームページ

お部屋は84㎡の4LDK、南西角住戸です。敷地南西端に位置しており、いずれも接道こそしていませんが、この階だと南側・西側共に前建をギリギリ越える高さにあるのでそこそこの視界抜けも望めます。南方向にはそう遠くないところにその20階建のザ・パークハウス浦和タワーがありますので少々の圧迫感はありますし、ドミノで有名、かつ、開発の進む浦和駅前では全くもって安心はできませんが、現状においては良好と言えるでしょう。

間取りはそのようなポジションが考慮され13階以下（14～15階は非分譲住戸を除き100㎡超のみ）では最も大きなものになっています（当プランは6～13階のみにあります）。
14～15階の100㎡超は正直驚きましたし（タワマンではないので…）、13階以下にもこういったしっかりとした80㎡超のプランを設けているあたりはやはり野村不動産のブランド力と販売力のなせる業でしょうね。

とはいえ、4LDKですので1室1室にゆとりを感じることはありませんが、その西方向の視界抜けなどを考慮し、LDの西側に大きなダイレクトサッシを採用しているのは大きな特長と言えるでしょう。
洋室2にはウォールドアが採用されているので開け放つことで二面共にワイドな開口部のある大空間が実現しますし、”億超え住戸なりの間取り”と言って良いように思います。

玄関下足スペースも億ションの顔として恥じないかなりゆとりあるものと出来ており、充実した開口部と共に当プランの「格」を高めていると感じます。

坪単価は396万円。14～15階の角住戸（南東角110㎡台（南西角は非分譲）、最上階天井高はやや高めの2.6m）は坪単価400万円台中盤及び500万円弱の水準であり、中層階な上、80㎡台でしかない当プランとの単価差は小さくありません。
※このプランもプレミアム扱い（室内設備仕様が高め）ということで上層階は430万円前後になりますし、100㎡超だからといってとりわけ単価が高くなっている印象ではありません。

向かいのそのブリリア浦和仲町（平均坪単価約330万円）の上層階角住戸（プレミアムとかではない）がこのお部屋ぐらいの単価水準で、あれから早3年超が経過し、昨年以降の好調な市況を考えればこのぐらいの水準で収まっていれば御の字といったところでしょうか。

ただ、今後の相場（市況）次第とはいえ、後発の再開発タワマンの低層階にはこのぐらいの単価設定のものがあっても何ら不思議ではないですし、このエリアは将来的に視界が変わってしまう可能性の方が高そうであることを考えると悩ましい水準だとは思いますね（昨年、ブリリア浦和仲町の南方向にも高さ約35mのアイル浦和ビルディングが出来ました）。

便利な立地であるのは間違いありませんが、言っても駅徒歩4～5分ですし、上層階でも眺望が妨げられてしまう可能性のある高さでしかないですからね…。