エクセレントシティ船橋本町【本町通りは越えるものの、約10年ぶりの船橋駅徒歩6分内】3階71㎡6,798万円(坪単価316万円)

エクセレントシティ船橋本町。

所在地:千葉県船橋市本町2-447-1他(地番)
交通:京成船橋駅徒歩5分、船橋駅徒歩7分(6:30~22:20利用可のシャポー口改札より徒歩6分)
用途地域:商業地域
階建・総戸数:11階建、80戸(非分譲住戸2戸含む)

本町2丁目、敷地北東側が本町通りに接したポジションになります。

本町4丁目のプラウド船橋本町通りルピアコート船橋本町とは異なり駅からの道程で本町通りを越える必要はありますが、駅距離で言えばこちらの方が近いぐらいになりますね。船橋駅徒歩6分(シャポー口経由)内の分譲マンションの供給は約10年ぶりのことになります。

本町通りは交通量がありますし、細長い敷地形状による南東向き中心で、南東に同じ11階建のマンション(本町通り側の手前にはコインパーキングがあるので一応隣接ではない)があり、駅近の商業地域らしい立地であるのは間違いありませんが、現状は南西方向が比較的低めの建物で構成されており(本町通り沿いだけでなく南側まで広域に渡り商業地域になっているので将来的なリスクはある)、本町通りの内側なりの落ち着きもあるというあたりも魅力になるでしょうか。

この駅距離ですので言わずもがな買物利便の高いポジションですし、もちろん駅前再開発の恩恵も期待できますね。

なお、通学校は海神小学校で徒歩8分の距離感になります。

公式ホームページ
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お部屋は71㎡の3LDK、南角住戸です。敷地南西端に位置した本町通りから奥まったポジションで、南東方向には近いところに10階建のマンションもありますが、南西方向は道路の向かいが7階建マンションという形なので圧迫感は少なく日照も得られます(上述のように南西方向も同商業地域なので将来的な保証はありません)。

間取りは南東・南西両面に開かされた角住戸らしいものです。
当物件はその細長い敷地形状が影響し、ほぼ南東向きで構成されているので、本来ならば南西は妻面という位置づけになります。

そのため、開口部はオマケ程度になってしまっていてもおかしくなかったのですが、良好な南西面の日照・視界を活かすべくむしろ南西をメインとした設計が採用されているあたりに好感が持てますね。

一方、70㎡超というそこそこの面積がありながらも洋室3室全てがリビングインというのは好みの分かれるところでしょう。
ただ、柱の食い込みも少ないですし、リビングインとしたことによる効率性の高さも魅力ですね。洋室3の扉を開くと広がりのある二面採光空間になるあたりも良いでしょう。

坪単価は316万円。視界抜けが得られるようなポジションではありませんが、当物件の多くを占める南東向き住戸と比べた場合、南西向きの日照時間の長さは魅力ですし、間取り面もそのように効率性が高く角住戸らしさも窺えるものであることを考えれば悪くない水準でしょう。

近年の参考に資する供給事例としては、プラウド船橋本町通り(2019年分譲/平均坪単価約285万円)、ルピアコート船橋本町(2021年分譲/平均坪単価約285万円)があり(プレシスヴィアラ船橋は30㎡台ばかりなので参考外)、より駅距離がありブランド力でも劣るルピアコートがプラウドと同じ水準であることからもお分かりのように直近でも相場が上昇しているので当物件がこのぐらいの水準になるのはやむなしでしょうか。

けして安いとは思いませんが、年の瀬に行われた第1期1次40戸(先着順)は即日完売とのことで、再開発も控える駅近物件なりに人気は上々のようですね。

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