エクセレントシティ船橋本町【意外にもディスポーザー搭載】2階56㎡4,798万円（坪単価285万円）

続けて、エクセレントシティ船橋本町。

設計・施工はデベロッパーの新日本建設です。

容積率400％のエリアの11階建（容積率400％エリアとしては低め）ということで空地率は約41％と低くなっています。
敷地面積は1,200㎡超とまずまずの大きさがありますが、空地率が低い上、駐車場も30台（機械式）確保しているので敷地のゆとりは感じにくいですね。

本町通り沿いに設けられたエントランス周りには植栽も施され、デザイン的にも悪くありませんが、総戸数80戸という数字からするとやや小ぶりな印象ではあるでしょうか。

一方で、デザイン的には本町通り沿いの北東側だけでなく、多くの住戸のバルコニーのある南東側も凹凸及びグリッドを強調したものとなっており、外観上の存在感はスケール以上のものと言って良いように思いますね。

前回のエクセレントシティ船橋本町。

公式ホームページ

お部屋は56㎡の2LDK、南東向き中住戸です。本町通り寄りの中住戸で、正面方向には11階建マンションが塞がりますが、その手前には小さ目ながらもコインパーキングを挟んでいます。将来的にコインパーキングのところに建物が立つ可能性は十分にありますし、駅近ゆえの際どいポジションではあるものの、現状は多少の日照（南方向）も得られるでしょう。

間取りはワイドスパン及び柱のアウトフレームが心地よいですね。
“細長い敷地形状及び前建の影響の強いポジションなりのワイドスパン”という印象にはなりますが、LD及び洋室1側には奥行あるバルコニーを実現できていますし、整った2LDKだと思います。

この居室配置ならば廊下は洋室1のところまで延長し、洋室1をノンリビングインとした方が良かったような気もしますが、少しでもLDの畳数を稼ぎたかったのかもしれませんね。

坪単価は285万円。同じ南東向きの低層階中住戸でも40㎡台は坪単価約300万円という水準で、多少はグロスの嵩みが考慮されているようです。分譲中のルピアコート船橋本町の50㎡台の低層階と比べると5％ほど高い設定で、やはりプラウド船橋本町通り（2019年分譲）などと比べてしまうと直近の相場上昇を感じはしますが、立地差を考えればルピアコートとの差自体に違和感はないでしょう。

設備仕様面においては、ディスポーザーが付いているのはちょっとしたサプライズでした。総戸数80戸とはいえ、駅近ゆえに30～50㎡台も少なくない物件ですからね。水回りの天然石天板仕様はありませんが、他に食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、エクセレントウォーターが備わっており違和感はありません。

管理費は167円/㎡（インターネット利用料除く）。外廊下ですが、ディスポーザー付での水準ですのでけして大きくないスケールを考えればリーズナブルな方ですね。エレベーターは1基で、基あたり戸数が多めであることも管理費がリーズナブルな理由の1つなのだとは思います。ただ、80戸ぐらいまでならば1基になる方が一般的ですし、ここは全戸ファミリータイプではなく30～50㎡台も結構ありますので違和感はないでしょう。

駐車場は上述のように全30台で機械式になります。