オープンレジデンシア東京尾久【荒川遊園通り沿いの駅徒歩5分】5階62㎡5,680万円（坪単価302万円）

オープンレジデンシア東京尾久。

所在地：東京都荒川区西尾久5-684-1（地番）
交通：尾久駅徒歩5分
用途地域：準工業地域
階建・総戸数：8階建、27戸

西尾久7丁目の駅徒歩3分だったピアース東京尾久ほどは駅に近くはありませんが、ピアース同様に明治通りからしっかりと内に入った住宅の多いエリアになります。

荒川遊園通り沿い（尾久駅からあらかわ遊園に向かう動線上）ではあるので、改修工事が終わり営業再開すると休日は小さなお子さん連れの家族などといった人通りも多少は出てくるのでしょうが、尾久駅からだとかなり距離があり、来訪者のメインは都電の荒川遊園地前駅（ここから徒歩5分）でしょう。

こちらもピアース同様に分譲マンションとしてはかなり小規模なものにはなるのですが、東京・大手町界隈へのアクセス性の高さは言わずもがなで、”コンパクトや小規模物件を積極的に供給する傾向”のあるモリモトやオープンハウスだからこそ事業化しやすいエリア（近隣は小さな建物が多く、スケールのある物件が出来にくい）とも言えそうですね。

当物件は60～70㎡台もそこそこあるので、30～50㎡台がほとんどだったピアースよりはいくらか大き目ですが、それでも半数超を30～50㎡台が占めており、"都心アクセス性の高さを念頭に置いたプランニング"という印象ですね。

買物関係は、スーパーバリューが徒歩2分、東武ストアとオリンピックが徒歩6分ということでかなり便利ですし、通学校の尾久西小学校が徒歩4分ということを考えればファミリー向けのプランを中心にするという選択肢もあるはずですが、”販売単価（事業収益性）”を考えるとやはりこのエリアはコンパクト寄りにするのが無難なのでしょう。

なお、通学校は尾久西小学校で徒歩4分の距離感になります。そのようにあらかわ遊園（リニューアルのため休園中）もほど近いポジションですし、もっとファミリーをクローズアップしても良い立地ではあるんですけれどもね。

公式ホームページ

お部屋は62㎡の2LDK+S、南西角住戸です。敷地南西端に位置した角住戸で、南は2階建、西は道路の向かいに3階建という感じなので、この階からは日照だけでなくそこそこの視界抜けが得られますね。

間取りは物件内で最も大きな70㎡超のものに比べると大分小さく、3LDK（実質）としては大分面積を絞ったものになります。

上述のようにやはり販売単価（収益性）を考えるとコンパクトにするのが無難であり、3LDK（実質）なりにギリギリまで面積を絞った結果がこの大きさなのでしょうね。

オプレジらしく柱の食い込みも目立ちますし、明らかに少な目の収納や手狭感のある洗面室などを見ると60㎡台中盤ぐらいは確保してほしかった印象ではあるものの、LDは10畳超ありますし、浴室の1416、L字キッチンの3.4畳などは62㎡ということを考えれば悪くないでしょう。

南側すぐのところが隣地境界になることもあり、角住戸ながら南面の開口部が寂しい感じですし、西側も連窓サッシなどになっていると良かったとは思いますけれども…。

坪単価は302万円。30～40㎡台は低層階などにも330万円ほどのものがあり、やはり面積帯なりにある程度立派な水準になってしまうグロス価格を考慮し、南西角という良好なポジションのわりに単価を抑えてはいるようです。

ただ、2020年分譲のピアース（平均坪単価約320万円）の上層階60㎡台（上層階にしかなかった）は300万円に満たない水準だったので、その後の市況の好転が考慮されやはりピアースよりも幾らか強めの設定になっていますね。

2019年のアネシア東京尾久Ⅱは平均坪単価約255万円（駅徒歩6分。50～70㎡台のファミリータイプ中心）に過ぎなかったですし、ピアースよりもこちらの方が駅距離があることを考えればこのご時世としても少々強めの印象ではありますかね。都心までのアクセス性の高さ（将来性とも言う）を考えればまだ見やすい方ではありますが、如何せん駅前が地味ですので…。

いずれにしろ一昔前の価格で勝負している物件が多くみられたオプレジの面影はなく、ギリギリまで面積を絞ったなりの単価設定という印象にはなるでしょう。