オープンレジデンシア東京尾久【意外にも58㎡の2LDK】2階58㎡5,180万円(坪単価294万円)

続けて、オープンレジデンシア東京尾久。

設計は湯本建築事務所、施工は新発田建設です。

30~50㎡台が中心だったピアース東京尾久よりは大きいものの、こちらも30~50㎡台の多い総戸数27戸ということで分譲マンションとしてはかなり小さなものになります。

敷地面積は500㎡ちょっとですし、駐車場が1台(来客用。別途運送事業者停留空地1台)しかないあたりもオプレジらしい点ですね。

デザイン面ではエントランス周りに特徴があります。
ホール内部はスケールなりのこじんまりとしたものなのですが、エントランスを西側道路から深い位置にしたことでアプローチに奥行を設けることが出来ており、さらに、アプローチ沿いの側壁をデザイン性の高いものにしているのでそこそこの高級感があります。

外観も含め分譲マンションとしては特筆すべきレベルにはありませんが、内廊下設計も1つの特色、また、近年のオプレジの例に漏れずデザインに気を使っている様子も窺えますね。

前回のオープンレジデンシア東京尾久

公式ホームページ
SnapCrab_NoName_2022-1-3_18-5-36_No-00.png
お部屋は58㎡の2LDK、西向き中住戸です。西側道路の向かいは3階建ですので、この階では視界は抜けないものの、圧迫感はないでしょう(南西方向そう遠くないところに8階建のマンションがあるので冬場の日照はわりと影響がありそうです。)。

間取りは先ほどの62㎡の実質3LDKと4㎡ほどしか差がないながらも2LDKになっており、"オプレジの2LDK"としては意外なほど大きな印象のものになります。

柱の食い込みがある上、スパンが短めのため奥行(玄関からバルコニーまでの距離)が長めになった分、事実上の廊下(LDの入口付近)も目立つので効率性は低いです。
そのため、実質的には50㎡台半ばの平均的な2LDKと同等の使い勝手しかないわけですが、単価設定を見る限りそういった面をあまり考慮している印象がないのは気になりますね。

相変わらず開口部が小さいですし、グロスで5,000万円超という2LDKとしてしっかりとしたグロス水準になっていることを考えてももう少し間取りに力を入れて欲しいものです。

坪単価は294万円。視界・日照が良いとは言えない低層階でもそこそこの単価設定になっており、そのように効率性に欠け、かつ、ベッドルーム1室が行灯部屋になったナロースパンプランというあたりを価格面に反映してほしかった感はありますね。

ここに限らずオプレジは間取りがイマイチなのがほとんどですので、この物件に限った話ではありません。ただ、ここは曲がりなりにも58㎡もあってそのようにグロスがかなり嵩んでいますので…。

設備仕様面は、ディスポーザーがないのは当然ですが、水回りの天然石天板仕様やトイレ手洗いカウンターすらもない簡素なものになります。ここは、やはりコストダウンを感じたオープンレジデンシア本所吾妻橋よりも下の単価帯になりますし、都心部での供給の多いオプレジの中では下限の位置づけなのでしょうが、トイレ手洗いカウンターぐらいはあって欲しい単価帯ではありますね。

管理費は301円/㎡。ディスポーザーはありませんが、小規模な上、内廊下を採用した物件でもありますので高めになるのは仕方のないところでしょうか。

駐車場は上述のように1台のみで来客用になります。

2 Comments

尾久り人  

楽しく拝見しております

尾久界隈に住んでいるのですが、尾久エリアも坪300万が普通になってきて驚いています。
明治通りはここ数年でマンションが乱立し、地元民としては、「尾久にそんなに人が来るのかな?」という印象だったのですが、盛況なようで驚きです。
少し前に建ったマンションですと、アネシア東京尾久やプレシス田端プラン(?)とかいう中古マンションも6000万前後くらいで売れているそうで、今ではこれでも都内では安い方のでしょうね…

2022/01/16 (Sun) 22:28 | REPLY |   
モモレジ

モモレジ  

Re: 楽しく拝見しております

コメント有難うございます。
そして返信がとても遅く申し訳ありません。1~3月は例年多忙なのですが、今年は特に多忙で…。


尾久エリアに関しては仰る通りで、まだまだ地味なエリアながらファミリータイプからコンパクトまで多彩な物件が進出していますね。
とはいえ、まだいわゆる大手デベロッパーのブランド物件は進出しておらず、そういったものが出来る頃にはさらに尾久の知名度が上がっているのでしょうね。
アネシアはそこそこのスケールがありましたが、エリア的に小さ目の敷地が多いためか小ぶりな物件が多くそのあたりもエリアの先行きに影響を及ぼすものと思われます(土地がまとまりある程度大きな物件や商業施設などが出来るとエリアが盛り上がるでしょう)。

2022/01/28 (Fri) 15:47 | REPLY |   


Post a comment