ヴァースクレイシアIDZ南千住【過去一レベルのデザイン】2階55㎡4,680万円（坪単価284万円）

ヴァースクレイシアIDZ南千住。

所在地：東京都荒川区南千住7-20-17
交通：南千住駅徒歩7分（ＪＲ線。東京メトロは徒歩8分）、千住大橋駅徒歩8分
用途地域：準工業地域
階建・総戸数：8階建、42戸

分譲中のエクセレントシティ南千住ブルームの斜向かいに誕生する物件で、近隣ではやはりクレヴィア南千住リバーサイドツインも分譲中ですので局所的に供給が盛んになっていますね。

プロパティエージェントのヴァースクレイシアシリーズは「クレイシア（20㎡台のワンルーム）」と同物件（1つの物件なのに2つの名称）になっていることが多いのですが、ここは40～50㎡台中心でこのシリーズとしてはスケール感のあるもので"いわゆるワンルーム投資マンション"ではありません。

最大の特長はデザインでしょうか。
そのスケールや近隣競合物件の存在もあってかヴァースクレイシアシリーズ過去一と言っても過言ではない出来で、エントランス周り及びエントランス上部はかなり存在感がありますね。

敷地は「凸」を90度右に回転させた感じの形状で(上が北）、間口（東側接道部分）が狭いのが玉に瑕なのですが、その出っ張った道路沿いの部分にエントランスを設け、ガラス面豊かなデザインと質感の良いマテリアルを採用したことで、道行く人の目に留まるであろう素敵な空間を実現しています。

エントランス上部にはダイレクトウィンドウを多く用いたプランを設計、さらに、建物上部に向かってＬ字のフレームラインを形作ったことで、重厚感・存在感共に高くなっていますね。
エントランスホールは小ぶりな印象にはなりますが、やはりデザイン性の高いものですし、これまでのヴァースクレイシアシリーズとは一味違う印象を受ける物件です。

なお、設計は建築設計アーキフォルム、施工は松下産業、そしてデザイン監修は長谷建築設計事務所で、担当は白鳥氏になります。

なお、床スラブは先ほど取り上げたグランフォーレ南浦和同様に180mmが中心で、一般的な200mmに比べると薄くなっています。

公式ホームページ

お部屋は54㎡の2LDK、南西角住戸です。南も西もクレヴィア南千住（14階建）が塞がるポジションです。上述のように間口は狭いというネックもあるとはいえ、東側道路との間（接道していない部分）に隣接しているのは2～3階建の低層建物ですので、もう少し東向きを多く配棟する術はなかったのか疑問に思うところはありますね。

当プランはそのエントランス上部の顔となるダイレクトサッシの東向き住戸以上のワイドなダイレクトサッシが採用されており、前建があろうと採光は悪くないと思いますが、モロにお見合いになってしまうポジションでもありますので、ダイレクトサッシはどうなのかなと…。

バルコニーがあまりに小さすぎますし、サッシ幅を確保しつつも視線等に配慮出来る掃き出し窓の方が良かったような印象すらあります。

間取りは物件内で最大級のもので、2LDKとして違和感のない大きさがあります。そのため、収納や居室畳数も違和感はないのですが、バルコニーがほぼないことで必然的に柱のアウトフレームが難しくなっており、柱と共に梁が食い込んだことで洋室2の引き戸の方立てが大きくなっているあたりも残念ですね。

坪単価は284万円。クレヴィアとお見合いにならない東向きとの単価差は思っていたよりも小さく（東向き低層階は300万円弱）、このお見合い感あってのこの単価はどうでしょうか…。

30㎡台などであれば違和感はありませんが、50㎡台中盤ということでグロスもそれなりですし、そのクレヴィア南千住リバーサイドツイン（平均坪単価約310万円）やエクセレントシティ南千住ブルーム（平均坪単価約320万円）の低層階（ここまでのお見合い感はない）と大差ない水準というのは昨今の市況を加味しても強く感じますし、このポジションだと"パンダ感のある価格設定"にするぐらいでないとスムーズな販売は難しいのではないでしょうか。

設備仕様面は、この規模ですのでディスポーザーはありませんが、食洗機（50㎡台以上）、ミストサウナ、トイレ手洗器、フィオレストーンのキッチン天板など単価帯なりに充実しています。

管理費は244円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですが、スケールの大きな物件ではない（※）のでこのぐらいの水準になるのは仕方ないでしょう。
※ヴァースクレイシアシリーズの中では大きいのですが、一般的に言えば小ぶり

なお、駐車場はありません。