デュオステージ下落合【ちょっとしたパークフロントと特徴あるエントランスアプローチ】1階34㎡4,090万円（坪単価402万円）

デュオステージ下落合。

所在地：東京都新宿区中落合1-1195-1他（地番）
交通：下落合駅徒歩5分、中井駅徒歩6分（西武線。都営線は徒歩7分）、落合駅徒歩12分、高田馬場駅徒歩16分
用途地域：第一種中高層住居専用地域、第一種住居地域
階建・総戸数：6階建、35戸

新目白通りと中井通りの両方に面した2面接道のポジションですので落ち着きこそないものの、敷地の大半が第一種中高層住居専用地域になる住宅街に位置しており、中井通りの向かい南方向には中落合公園もあるちょっとしたパークフロント物件になります。

敷地面積600㎡ちょっとの6階建という小ぶりなスケールもあってかこのシリーズらしい30㎡台中心のコンパクトマンションになっています。ただ、最寄駅の下落合駅が徒歩5分圏内となるポジションですし、立地に適したプランという印象でもありますね。
都営線の中井駅も近いですし、自転車などを利用すれば高田馬場駅も使える交通便良好な立地条件になります。

また、せせらぎの里が徒歩6分、下落合野鳥の森公園及び落合中央公園が徒歩9分となるなど、公園好きにはより魅力が増すポジションでもありますね。

設計はアイ.エイチ.エス.アーキテクツ、施工は多田建設です。

このシリーズらしいコンパクト中心の小ぶりな物件になるのですが、デザイン・ランドプラン共に特徴があります。
外観的にはバルコニー周りに木目調のマリオン、さらに、スラブラインなどをホワイトとブラックで強調したことでスケール以上の存在感があるように思います。

また、道路沿いのエントランスアプローチ周りの設えを杉板型枠の打放しコンクリート壁で視線をほどよく遮るものとしたことでプライバシー性及びプライベート感を高めているあたりも上手ですね。

公式ホームページ

お部屋は34㎡の1LDK、北東角住戸です。北側は新目白通り、東側は隣地に3階建が立っています。ただ、南東方向は中井通りの向かいに中落合公園があり、その手前には当物件のその奥行あるエントランスアプローチ空間（手前にもちろん目隠しがあります）があるため、1階でも日照・採光は得られますね。

間取りは30㎡台前半の近年よく見かける大きさの1LDKになります。
ただ、スパンが短めゆえに廊下はそこそこの長さがありますし、柱の食い込みも普通にありますので（こういったコンパクト物件ではよくあること）、1LDKとしては手狭感が伴いますね。

洋室はかなり細長いですし、柱の食い込みの影響で形が悪いのも気になる点の1つです。

LDKはこの専有面積にしてはそこそこの畳数という印象ではあるものの、収納は明らかに少ないですし、洗面所が不自然（無駄）に大きくなっているあたりも勿体なく感じてしまいますね。

坪単価は402万円。平均では約410万円ほどになるようで、"1階住戸のわりには高めの設定"という印象にはなりますが、交通便の良いポジションですし、ここまで面積を絞っていることを考えれば違和感はないでしょう。

目白駅徒歩10分なので流石に同列で語ることは出来ませんが、コンパクト目の分譲マンションで言えば2020年のウィルレーナ目白（平均専有面積約40㎡）の平均坪単価が約435万円でしたし、中小デベロッパーの小規模物件なりの現実的な設定の範疇だと思います。

設備仕様面は、コンパクト物件なのでディスポーザーはもちろんありませんし、食洗機や床暖房も付いていませんが、トイレ手洗いキャビネットは付いています。
※もう少し面積の大きなタイプは、食洗機、フィオレストーンのキッチン天板が付いており、コンロも3口タイプになります

管理費は277円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですが、スケールメリットの得られない小規模物件ゆえにそこそこの水準にはなっています。

なお、駐車場はありません。