オープンレジデンシア西日暮里道灌山【丘上パークフロント×山手線徒歩5分】76㎡8,788万円（坪単価380万円）

オープンレジデンシア西日暮里道灌山。

所在地：東京都荒川区西日暮里4-1035-18他（地番）
交通：田端駅徒歩5分、西日暮里駅徒歩7分
用途地域：第一種住居地域
階建・総戸数：地上5階地下1階建、40戸

田端台公園の南西側に位置したパークフロントポジション（当物件の北東側が田端台公園）で、標高約23mほどの高台の一画になりますので、いずれの駅からのアプローチにも起伏があります。

田端駅の徒歩5分は駅前に何もない南口徒歩5分でのものなので、西日暮里駅側を使うことの方が多そうではあるものの（特に帰り道）、山手線徒歩5分の高台は貴重ですし、田端台公園のパークフロントとなる住居系地域というあたりも魅力でしょう。

反面、丘上の住居系地域ゆえに近隣にはお店が少なく、スーパーはコープみらいが徒歩7分、まいばすが徒歩8分などといった感じで駅距離のわりに買物便がイマイチなのはネックの1つになるでしょうか。

西日暮里駅前では再開発が進行中ですが、山手線外側なのでそちらも近いとまでは言えないでしょう。

通学区は第一日暮里小学校で徒歩9分なので一般的な距離感ですが、開成中高がほど近いちょっとした文教エリアでもありますね。

公式ホームページ

お部屋は76㎡の3LDK、南西角住戸です。敷地西端の細長くなった部分にあり、北側が接道しているので北側にもバルコニーを設けることが出来ています。
南側は3～4階建の住宅が並ぶためこの低層階は視界・日照への影響はありますが、西側・北側は道路側になるため前建との離隔もそこそこ確保出来ていますね。

最大のポイントはやはり間取りでしょう。そのように細長い敷地形状が影響してのものとは言え、そうは見られない南面ワイドスパンで、LD周りの柱の食い込みこそあれどプランからはオプレジであることは想像しにくいですね。

洗面所やベッドルーム2のところの柱の扱いはオプレジらしからぬ印象ですし、ベッドルーム1（南側が私道に面しているので前建の影響が少ない）の開口部も魅力的です。

そもそもオプレジらしからぬしっかりとした面積帯のプランということもあってか廊下がかなり長くなってしまっている（LDの入口付近の実質的な廊下スペースがかなり大きい）のは大いに気になる点ではあります。ただ、アイランドキッチンとするなどの特色もありますし、オプレジではあまり見られないワクワク感のあるプランに仕上がっているあたりにも好感が持てますね。

坪単価は380万円。平均では410～420万円ほどになるであろう物件で、前建の影響の強い低層階であること、さらに、廊下による面積消費が大きいことなども考慮されている感があります。
さらに言えば、ブランド力があるとは言えないオプレジで76㎡という大き目の専有面積を確保したこともあり単価を伸ばしづらかったものと思われます。

駅徒歩3分のアトラス西日暮里道灌山でも平均坪単価約420万円でしたし、もう少し廊下を短くした上(LDの豊かさを感じやすい設計)でこの単価だったらなぁ、とは思いますが、いわゆるオプレジらしい"つまらない間取り"ではないのでこのご時世なりに違和感はないでしょうね。

なお、駅徒歩2～3分のオープンレジデンシア西日暮里ステーションフロント（平均坪単価約370万円）と比べると結構高く感じるかもしれませんが、あちらとは周辺環境が大分異なりますので駅距離はあってもファミリータイプの単価がこちらの方が高くなるのは当然でしょう。