オープンレジデンシア西日暮里道灌山【随所にオプレジらしからぬ…】59㎡7,488万円（坪単価419万円）

続けて、オープンレジデンシア西日暮里道灌山。

設計は共同エンジニアリング、施工はナカノフドー建設です。

当物件は敷地面積1,060㎡ほどあり、オプレジの中ではスケールのあるものになっています。オプレジは先日の2021年間取り総集編でクローズアップしたように間取りにあまり力を入れることのないデベロッパーなのですが、間取りに力を入れづらい理由の1つに小規模物件が多いことが影響しているのも歴とした事実で、当物件は1,000㎡超の細長い敷地形状ということもあってか間取りも悪くないですね。

デザイン面では敷地に沿って屏風のように伸びたフォルムに木彫ルーバー、マリオン、ダイレクトサッシなどを組み合わせたことで存在感を高めており、総戸数40戸という数字からは想像しにくい存在感があると思います。

残念なのはエントランスですね。道路沿いの間口が小さい上、エントランスホールもかなりこじんまりとしており、敷地面積1,000㎡超、かつ、価格帯もそれなりの物件であることを考えるともう少し”違う形”であってしかるべきだったように思うのです。

オプレジにしては珍しく駐車場を5台分用意した物件で、他のオプレジのように駐車場をなくせばもう少しエントランス周りにゆとりを生み出すことが出来ていたのだとは思いますけど、オプレジでなければ駐車場があるのは当たり前ですしそれは言い訳にはならないでしょう…。

前回のオープンレジデンシア西日暮里道灌山。

公式ホームページ

お部屋は59㎡の2LDK、南東角住戸です。敷地南側中央付近、4階建マンションが南側近いところにあるポジションなのですが、東側は袋小路の道路になっているため、その向かいの前建（4階建）までの離隔はそれなりですね。

間取りは60㎡近いやはりオプレジらしからぬゆとりを感じるもので、バルコニーは小さ目ながらもバルコニー内に柱をアウトフレームした設計もオプレジではあまり見かけない類のものになります。

南側の前建との兼ね合いもあり角住戸ながらLDが二面採光でないのは残念です。しかしながら、先ほどのプランとは異なり廊下も短めに出来ていますし、総じて”オプレジらしくない普通さ”があるのはプラスと言ってよいように思います（汗）。

坪単価は419万円。この立地の最大の魅力は、「山手線徒歩5分の交通利便性」と「高台の住宅街ゆえの環境」の高いバランスにあるはずで、それがこういったディンクス向けのプランに最大限生きるかというと必ずしもそうとは言えないと思っています。

外観デザインやプラン面ではいわゆるオプレジらしさを感じにくいものになっていますし、このご時世ならばこのぐらいの単価水準になることに大きな違和感はないのですが、やや面積帯が大きな2LDKということもあってグロスが7,000万円台中盤というのは少々気になるところでしょうね…。

設備仕様面は、ディスポーザーはありませんが、食洗機、トイレ手洗いカウンター、フィオレストーンのキッチン天板、タイル貼の廊下などが備わっていますので違和感はないでしょう。

管理費は263円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下ですし、けしてスケールの大きな物件ではありませんのでこの水準ならば御の字でしょう。

駐車場は身障者用1台を含む全5台（うち小型2台）でいずれも平置になります。