ジオ杉並松庵【松庵アドレスの敷地面積4,000㎡弱×第一種低層住居専用地域】2階84㎡10,790万円（坪単価426万円）

ジオ杉並松庵。

所在地：東京都杉並区松庵1-12-1（地番）
交通：三鷹台駅徒歩10分、西荻窪駅徒歩16分、吉祥寺駅徒歩20分
用途地域：第一種低層住居専用地域
階建・総戸数：地上3階地下1階建、71戸

以前は松庵ハイツ（3棟）のあった大きな敷地に誕生する物件です。

2018年に分譲されたローレルコート杉並松庵は松庵2丁目の旧五日市街道沿いだったので西荻窪駅が徒歩10分でしたが、こちらは松庵アドレスの中では西荻窪駅から遠い1丁目ということで、最寄駅は三鷹台駅になります。

駅力の差は大きいものの、こちらは松庵アドレスらしい非常に落ち着きのある住宅街の中ほどに位置しており、旧五日市街道沿いで敷地北側半分が第二種住居地域（敷地南側半分は第一種低層住居専用地域）だったローレルコートよりもさらに落ち着きがあります。

そもそもローレルコートの記事で書いたように松庵アドレスとなるこの住宅街には分譲マンションの供給が少なく、そのローレルコートのような旧五日市街道沿いやこの物件から少し北側の井の頭通り沿い（第一種低層住居専用地域に比べると高さ制限が緩いためマンションでの採算がとりやすい）を除くと尚更ですね。

当エリアは武蔵野台地の標高50m超の高台にある”いわゆる丘上の低層住宅街”で、三鷹台駅前（神田川沿い）の標高40mちょっとに比べ高くなっているので三鷹台駅からの道程はやや起伏が伴う点、また、高台の一画とはいえ当敷地周辺が若干くぼんでいるためかハザードマップ上うっすら色が付いているのも気になるところではあるのですが、住宅に静けさ、エリアの閑静さを求める方にとっては魅力の高い物件になってくるでしょう。

第一種低層住居専用地域の3階建（地階があり実質4階建）で、総戸数71戸というスケールを有していることからもお分かりのように、敷地面積4,000㎡近いスケール感も当物件の大きな特長ですね。

一方、買物便については第一種低層住居専用地域（建物用途・面積などの制限が厳しい）の住宅街に位置しているため、便利とまでは言えませんが、ミニコープが徒歩3分、三浦屋が徒歩5分、大きめのものだと三鷹台駅前のオダキューOXが徒歩10分、西荻窪駅前の西友が徒歩13分になるので悪いものではありません。

また、通学区は松庵小学校で徒歩9分、また、立教女学院が三鷹台駅前徒歩9分にあるので、そういったお受験組ニーズもあるエリアになりますね。

公式ホームページ

お部屋は84㎡の3LDK、南西角住戸です。南西角は接道していませんが、周辺の道路のグラウンドレベルになるお部屋で建築基準法上の1階住戸になります。

ただ、南側はまつぼっくり緑地なので前建までの離隔は十分ですし（緑地の先は道路でその先が3階建）、西側も戸建が並ぶ立地条件なのでこの階でも日照がしっかりと得られます。

この下には地下住戸（建築基準法上）がありますので、いわゆる1階住戸のように専用庭だったりテラスだったりという”屋外＋α空間”がないのは残念ではあるのですが（当物件の地下住戸にはテラスを挟んだハナレ付プラン（※）もあります）、緑地を南面に望むポジション、かつ、南面間口の豊かな設計は魅力的でしょう。
※ザ・パークハウス上鷺宮やブランズシティあざみ野などを彷彿させる興味深いものです。

また、80㎡を優に超える角住戸ながら廊下は短めに出来ているため効率性も高いですし、ゆとりある玄関下足スペースなどを見ても上手に纏めることが出来たプランという印象ですね。

残念に感じる点を挙げるとするならば、キッチンでしょうか。
このような豊かな専有面積のある角住戸ながらキッチンがオープンキッチンに出来ていないのはやや違和感があります。

来客時などにはこのような見えにくいキッチンに魅力を感じる方もいらっしゃるとは思いますが、オープンキッチンの方がLDとの一体感が高まり空間的な広がりが得られますし、採光面などにおいても魅力的なのは言うまでもありません。

坪単価は426万円。当物件の平均は400万円ぐらい（※）になるはずですが、南北に長い敷地形状で南向き住戸率が低い（多くが東向きと西向き）こともあり、こういった南向きは1階（建築基準法上）でもしっかりとした水準になっています。ただ、日照良好な上、緑地フロントでもありますから違和感のある価格設定ではないでしょう。
※そのハナレ付の地下住戸には坪単価330万円ほどのものが多くあり、そういったものが少なからず平均を下げています。

ちなみに、その旧五日市街道沿いのローレルコート杉並松庵（2018年分譲/平均坪単価約390万円）は通り沿いゆえに5階建と出来ており、南方向に第一種低層住居専用地域（高いものでも3階建）を望む良好な南向き住戸にはこのお部屋に近いものそれ以上の水準ものがありました。ただ、駅距離や最寄駅などを考慮するとこちらの方が高く感じますし、やはり今時期の相場高騰の影響があるようですね。

上述のように、駅距離はあれど非常に珍しい落ち着きある第一種低層住居専用地域のスケール感のある物件ですので、この水準ならば大きな違和感はないのですが、ローレルコートよりも面積帯がしっかりとした物件（南東角はさらに大きな87㎡）で優に億を超えるグロスは気になるところでしょうか。

日照良好・環境良好な角住戸ですので80㎡台確保は相応ではあるものの、ちょうど80㎡に乗せるぐらいでも良かったように思いますし、こういった実質1階住戸ならば単価的にももう一声欲しかったですかね。