オープンレジデンシア小岩ステーションフロント【首都圏最大級×江戸川区初の珍しいタイプのオプレジ】7階76㎡7,030万円（坪単価306万円）

オープンレジデンシア小岩ステーションフロント。

所在地：東京都江戸川区西小岩1-1945-1他（地番）
交通：小岩駅徒歩3分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：14階建、87戸（他店舗1戸）

蔵前橋通り沿い、以前は東京東信用金庫（ひがしん）のあったところですね。当マンションには1階から2階に渡る店舗が一区画あり、ひがしんが入るようです。

小岩駅前はアルファグランデ小岩スカイファーストやプラウドタワー小岩ファースト（まもなく完成）のある南口だけでなく、北口側でも再開発が控えているので”タワマンの駅近”は当然なのですが、ノンタワマンでも近年だけでラフィネヴィエルテ（駅徒歩4分）、オークプレイス小岩（駅徒歩3分）、プレシス小岩駅前（駅徒歩5分）などが供給されており、当物件の立地は蔵前橋通り沿い、かつ、囲まれ感も強いことを考えるととりわけ希少性を感じることはありません。

ただ、やはりJRの駅徒歩3分が便利なのは間違いありませんし、ここは一般的なオプレジとは異なるファミリータイプ中心の総戸数87戸というスケール感（首都圏のオプレジの中で最大戸数のはず）、さらに言えば”江戸川区初のオプレジ”という点での興味深さもありますね。

オプレジと言うと、駐車場を設置するのが難しいぐらいの”都心部の住宅街の小さな敷地”の物件が多く窮屈感のあるランドプランと間取りになっていることが多いのですが、ここは敷地面積も1,300㎡超ありますし、駅前の商業地域の14階建という”いわゆるオーソドックスな分譲マンション”なんですよね。

駅距離に関係なく多くのデベロッパーはこういった階建・スケールの物件を供給することの方が多いものですが、オプレジ（オープンハウス）においてはかなり稀というか、首都圏では「初」ぐらいの感覚と言って良いでしょう。

そのため、この立地・規模のオプレジが誕生することに違和感がないと言えば嘘になります。しかしながら、やはり至近に小岩駅北口地区第一種市街地再開発事業が控えていることがデベロッパーの意向に大きな影響を及ぼしているのではないでしょうか。

もちろん価格次第にはなりますが、この立地ならばそうそう販売に苦戦することはないですし、都心部に比べれば仕入単価も抑えられるので多少スケールが大きかろうと勢いのあるオープンハウスにとって事業上のリスクも気にならないはずですからね。

なお、買物関係は小岩駅徒歩3分なので言うまでもなく選択肢が豊富ですし、駅前のイトーヨーカドーが徒歩3分（再開発によりなくなる予定だが、再開発タワマンの下部の商業施設に同程度のものが入る可能性が高い）というのはやはり魅力ですね。駅とは反対方向徒歩4分のところにはライフもあります。

通学区が西小岩小学校で徒歩5分の距離感になるあたりも小さなお子さんのいるファミリーには良い材料でしょう。

公式ホームページ

お部屋は76㎡の4LDK、北西角住戸です。北側は蔵前橋通りで通り沿いは向かいも同商業地域になりますが、ちょっと内に入ったところから第一種住居地域（第3種高度地区）になっていることもあり、この階だと視界抜けが得られます。
ただ、西側は注意が必要でしょうか。西側も現状は3～4階建の低層建物となるため視界抜けや日照が得られるのですが、こちらと同じ北側が蔵前橋通りとなる商業地域で土地がある程度まとまるようなことがあるとこのぐらいの高さの建物になる可能性は十分にあり、将来的なリスクが伴います（再開発が進むエリアならば尚更）。

当敷地の南側には20階建のパークタワー東京クラルテステーションフロント、東側には14階建のミオカステーロ小岩があることが影響し、こういった西を主開口部としたプランが多くなっているのですが、西側は接道していないですし、そこいらへんはやはり気になるところでしょう（西側隣接地の半分ほどは駐輪場なのでそうそう変わってしまうことはなさそうですけど…）。

間取りは物件内で最も大きな76㎡を確保しているものの、4LDKとしてはやや小ぶりなものになります。

当物件の角住戸は「70㎡超の3LDK中心」ということでオプレジらしからぬゆったり感がありますが、そのあたりはやはり上述のように一般的なオプレジとは異なる立地・スケール感も影響しているのでしょう。

こちらのプランも4LDKとはいえ、76㎡ともなると価格（グロス）はそこそこ嵩みますし、南向きでもない駅徒歩3分という立地からすると他のデベロッパーだったらむしろ”ここまでの面積”や”4LDK”にはしなかったとすら思える意外性がありますね。

ただ、オプレジらしく柱の食い込みがとても顕著なプランになっているので有効面積で言ったら一般的な70㎡台前半のものと大差ないと感じますし、この面積帯の4LDKで引き戸の開け閉めで3LDK的に使える柔軟性に欠けてしまっているのも気になりますね。
ベッドルーム2は引き戸ですけど、柱の食い込みの影響（柱が食い込むことで天井部に梁も食い込み、引き戸も梁下までの低いものになる）で、空間的な広がりの高い引き戸設計が実現できていません。

バルコニーがL字で大き目なのと、北側の視界が良好なことが考慮され、北側（妻面）の開口部が充実しているのは悪くありませんが…。

坪単価は306万円。西側に前建の影響が出てくる低層階（坪単価280万円ほど）と比べるとそこそこの水準にはなっていますが、物件平均自体もこのぐらいになるでしょうか。

直近の駅徒歩1分のプラウドタワー小岩ファーストこそ平均坪単価約350万円という水準ですが、こちらとは立地・パフォーマンス共に比べものにならず、やはり比較しやすいのは前出の近年供給の駅徒歩3～5分の物件になるでしょうか。

ラフィネヴィエルテ（2017年分譲/平均坪単価約240万円）、オークプレイス小岩（2018年分譲/平均坪単価約265万円）、プレシス小岩駅前（2018年分譲/平均坪単価約245万円）という感じで、その後のさらなる価格高騰を加味すれば平均での300万円ほどに大きな違和感はありません。

しかしながら、南面が塞がれてのものですし（そういった点が考慮されそもそもいわゆる南向きがない）、上述のように柱の強烈な食い込み（食い込み部分は専有面積に含まれている）があっての単価ですので、もう少しこなれた水準が妥当だった気はしますね。

そのように面積帯も大き目で、ブランド力に欠けるオプレジでの7,000万円前後が多くなっているというあたりも違和感があります。
中でもこちらは面積が大きいため、グロスではプラウドの中層階南向きに多くあった7,000万円前後の3LDK（70㎡前後の中住戸）と同じぐらいの水準ですからね…。