オープンレジデンシア小岩ステーションフロント【駐車場はあるけど「柱」はブレない】6階57㎡5,280万円（坪単価308万円）

続けて、オープンレジデンシア小岩ステーションフロント。

設計はカイ設計、施工はグループ会社のオープンハウス・アーキテクトになります。

前回の記事で書いたように"エリア・スケール的に珍しいタイプのオプレジ"で、敷地面積1,300㎡超とそこそこあるため都心部の住宅街などに位置したよくある小規模オプレジとは異なり駐車場（屋外機械式中心の29台）がしっかりと用意されています。

しかしながら、敷地にそこそこのゆとりがあっても相も変わらずバルコニー側の柱ですらガッツリ食い込んだ設計が採用されており、その点での”ブレなさ”加減は残念でならないですね…。

外観デザインは、前回取り上げた角住戸のL字バルコニー（ガラス手摺）が良いアクセントになっていますし、重厚感のある基壇部のタイル使いなども評価出来ます。

ただ、このようなしっかりとした単価帯（及びグロス）の物件としては特筆すべきレベルにはないですし、ファミリータイプ中心の総戸数87戸というスケール感からすればエントランス周りももう少しゆとりあるものであって欲しかったという思いもあります。

1階の一部にはひがしんが入るのでその分共用部に割ける部分が小さくなりますし、エントランスホール脇にちょっとしたコミュニティスペース空間を施しているあたりからはスケール（総戸数87戸）なりに気を使っている様子も窺えますが…。

前回のオープンレジデンシア小岩ステーションフロント。

公式ホームページ

お部屋は56㎡の2LDK、西向き中住戸です。やや南西に傾いているので遮るものがなければ日照はわりと長いはずですが、南西方向からの日照は20階建のパークタワー東京に妨げられてしまうので日照は西日が主になってしまいます。
西方向の視界に関しては前回の記事で書いたように、将来的なリスクを考慮する必要がありますが、現状では中層階以上で良好ですね。

間取りは50㎡台中盤のオーソドックスな大きさの2LDKになります。

ただ、間取りとしてはややナロースパン気味で、外廊下物件ながらベッドルーム1室が行灯部屋なのは気になる点でしょう。
ベッドルーム2はやはり引き戸の開きが中途半端なのでLDとの一体利用もしにくいです。

また、やはりバルコニー側の柱の食い込みは気になるのですが、一方で、共用廊下側の柱がきれいにアウトフレーム化されているのは良い点ですね。
ここまできれいにアウトフレーム化されているのは稀なことで、これにより玄関周りのアルコーブスペースにもゆとりが生まれています。

ナロースパン気味で奥行（玄関からバルコニーまでの距離）のあるプランなので廊下はやや長めではあるものの、全体として効率性は悪い方ではないでしょう。

坪単価は308万円。70㎡台などに比べグロスが嵩んでいないためか、単価は気持ち強めの設定になるようです（中住戸でこの水準であることからも余計にそのように感じる）。

効率性は悪い方ではないとはいえ、オプレジの例に漏れないナロースパン気味のプランで間取り面での魅力があるかと言うとそうではないので、もう少し控えめな水準であって欲しかったとは思いますね。

設備仕様面は、ディスポーザーがないのが残念ですね。ファミリータイプ中心で総戸数87戸のスケール、かつ、この単価帯の物件であれば一般的なデベロッパーはほぼほぼディスポーザーを搭載するところですが、こちらにはありません。
食洗機、天然石のキッチン天板などが備わっていますが、この単価帯でトイレ手洗いカウンターがないのも残念ですね。

管理費は198円/㎡。そこそこのスケールあってのディスポーザーなしの外廊下ですので200円/㎡を切る水準は悪くないでしょう。
総戸数87戸ならばエレベーター1基もあり得たように思いますが、こちらは"2基でこの管理費"が実現出来ているという点でも良いと思います。

駐車場はそのように全29台（店舗用3台含む）で、住宅用は機械式になります。