リビオレゾン王子【北本通り沿いではない商業地域の駅徒歩4分】14階33㎡4,190万円（坪単価415万円）

リビオレゾン王子。

所在地：東京都北区王子2-26-1（地番）
交通：王子駅徒歩4分（東京メトロ。JRは徒歩6分）
用途地域：商業地域
階建・総戸数：14階建、58戸

北本通りから少しだけ内に入ったポジションで、近隣2018年分譲のオープンレジデンシア王子などと違い北本通り沿いでないのは良い材料です。

一方で、ここいらへんは駅にほど近いエリアということもあり北本通り沿い以外も商業地域になっており、接している道路の幅員が細くなっても当物件のように高い建物が可能なため、内に入ることで囲まれ感が強くなるのも確かでしょう。

住居系地域もある駅西側のような落ち着きはありませんし、標高3mほどの低地にもなりますが、その分買物利便は高くコンパクト中心の「リビオレゾン」向きの立地という印象ですね。

直近のリビオレゾン綾瀬ステーションプレミアもそうだったようにコンパクト中心とはいえ3LDK（62,63㎡）を織り交ぜるあたりは「リビオレゾン」らしい点なのですが、南向きとなった3LDKの多くは前建の影響が小さくないですし、周囲の商業地域感からすれば全戸コンパクトや最大でも50㎡台の2LDKなどとなっていてもおかしくなかったでしょうね。

買物便は、まいばすが徒歩3分、ヨークフーズが徒歩6分、サンスクエアと東武ストアが徒歩7分と良好です。

また、通学校は王子小学校で徒歩4分と近く、そういったあたりも3LDKの設定に影響を与えているかもしれませんね。

公式ホームページ

お部屋は33㎡の1LDK、南西角住戸です。敷地西端に位置したお部屋で、南側は道路との間に第三者所有地が食い込んでいるため、いずれも接道していないポジションになります。ただ、南側は3階建⇒道路⇒ランドステージ王子駅前（11階建）なのでこの最上階住戸ならば越えてきますし、西側も4階建の建物になっているので、視界抜けが望めますね。
上述のように周囲も同商業地域でこの物件ぐらいの小さ目の敷地（約600㎡）でもこのぐらいの高さのものは立ちますので、将来的な保証こそありませんが、少なくとも現状は魅力的なポジションですね。

間取りは南面が雁行設計となった中での西端に位置したお部屋（南東方向に3LDK南西角住戸があります）で、玄関位置がややイレギュラーなものになっています。

玄関がいわゆるセンターイン的な配置で、一見廊下が短めなのですが、よくよく見るとLDKの入口付近のデッドスペースが大きくなっているため、33㎡という小ぶりな面積帯であることを考慮しても少々手狭感のある間取りという印象にはなります。

しかしながら、2.7畳の洋室には手の込んだ動作のウォールドアが採用されているのは好感が持てますし、柱の食い込みが少な目なのも悪くはないでしょう。

最も気になるのは角住戸のわりに開口部が少ない点ですね。
いずれの面も接道しておらず隣地間距離が十分に確保出来てないためこのような開口部になってしまっているのでしょうが、上層階は視界抜けも得られますし、西と北がこの感じなのであればフロア形状を調整してでも南面の主開口部をもう少し頑張って欲しかったところですね…。

中層階以上（5階以上）は60㎡ちょっとの3LDKをメインとした物件なので仕方ないところなのかもしれませんが…。

坪単価は415万円。両面共に視界が塞がれる低層階は350万円前後になっており、日照及び眺望がしっかりと考慮されたお値段設定になります。

2018年分譲のそのオープンレジデンシア王子（平均専有面積40㎡ちょっと）は平均坪単価約310万円でしたので流石にその後の価格上昇感を感じますが、1LDKとしても小ぶりな30㎡台前半まで面積を絞っていることも単価が強めの一因ではあるでしょうね。

直近に近隣で分譲されたヴァースクレイシアIDZ王子マークプレイス（50㎡台/平均坪単価約325万円）や西口の王子本町1丁目の徒歩4分という良好な立地のマキシヴ王子（40㎡台/平均坪単価約345万円）あたりと比べてもやや強めの印象にはなります。
それらは小規模でブランド感や高級感に欠け、それが価格設定に少なからず影響を与えているのは間違いありませんが…。

ちなみに、当物件の第1期は20〜30㎡台のみで60㎡台の3LDKは次期以降になります。