プラウド山王二丁目【駅徒歩2分の山王の丘上】9階85㎡16,998万円（坪単価663万円）
プラウド山王二丁目。
所在地：東京都大田区山王2-2370-9（地番）
交通：大森駅徒歩2分
用途地域：近隣商業地域
階建・総戸数：9階建、23戸
日本芸術専門学校の北側隣接地に位置する丘上立地で、駅からの道程は八景児童遊園（天祖神社）の傍らの階段経由での徒歩2分になります。
階段を利用しない道程だと徒歩5分程度になりますので少々印象は変わってきますが、同日本芸術専門学校の南側で2018年に分譲されたパークホームズ山王二丁目ザ・レジデンス以上に標高の高いポジションで、それがJR駅徒歩2分というのですから希少性は言わずもがなでしょう。
パークホームズ山王二丁目ザ・レジデンス当時も言及したように、時代の流れとして高台の付加価値はひと頃よりも小さくなっていると感じますし（駅へのアクセス性の高さなど利便性が一段と重視されるようになってきている）、敷地面積640㎡ほどの総戸数23戸というかなりの小規模物件にはなってしまうのですが、駅前とは13mほどの標高差があり、近隣に高い建物もありませんので眺望的な魅力も高いですね。
なお、そういった立地ということもあり、当物件は6階以上の全てを「プレミアム（全7戸）」という位置づけにしており、100㎡前後の面積帯が中心になっているあたりも大きな特徴になるでしょう。
パークホームズにも100㎡超のプランが3戸あったように上層階からの眺望は”プレミアム住戸に相応しい”立地であるのは間違いないのですが、4フロア分もプレミアムがあるというのは予想外でした。
今はパークホームズの時よりもさらに相場が上昇していますし、これだけプレミアム比率が高くなると共用部などもそれ相応のものにする必要性が高まりますので、当物件を吟味する上でそのあたりは重要なポイントになってくると思います（次の記事で言及していきます）。
なお、買物利便は、駅徒歩2分ですので階段の上り下り及び起伏に抵抗がなければとても良好ですね。
また、通学校は、山王小学校で徒歩7分の距離感とこちらも良好です。
公式ホームページ
お部屋は85㎡の3LDK、南角住戸です。最上階を独り占めしたお部屋で、視界が抜ける分、線路などの喧騒の影響はありますが（そのため、二重サッシが採用されています）、北東や北西にルーバルまで設けられた全方位ビューがとても贅沢に感じるプランですね。
北西方向少し先からは山王の低層住宅街（第一種低層住居専用地域）が広がっていますし、南も北も奥行のある眺望が楽しめるポジションになります。
間取りは100㎡前後の多いプレミアムの中では小さな方ではあるものの、85㎡としては廊下がコンパクトに出来ているタイプなので居室畳数はしっかりと確保出来ている印象です。
しかしながら、1フロア1戸のプランということもあり、全体的に柱の食い込みが顕著で、洋室の収納がいずれも小さ目であるあたりに少々の難しさを感じるのも確かですね。
また、玄関のシューズインクロークや洗面所のユーティリティ収納は大きいですし、廊下やキッチンなどにある細かな物入なども悪くはないのですが、廊下を短くしたため洋室2室がリビングインになってしまっていますし、このような立派なグロス帯のプランとしてはやや疑問に感じるところではあるでしょうか。
ここはプラウド神楽坂ヒルトップのような出色な大きさはなく、そこまでの違和感はないですけど…。
坪単価は663万円。”山王の丘上”にタワマンが立つことはないでしょうし、こちらは1フロア1戸の最上階になりますので、このぐらいのプレミアムが乗っていても納得でしょう。
そういった唯一無二感のあるポジションなので適切な「プレミアム」がどのぐらいかを論じるのは難解ではあるのですが、当物件は全戸一括分譲するぐらいですし、設備面でのグレードも高いプレミアム住戸（ディスポーザーがないのはちょっと残念）でこの単価帯ならばニーズは十分にあるでしょうね。
次の記事で言及するように共用面に特筆すべき高級感があるわけではないですし、プレミアム住戸とはいえ100㎡に満たないある種の中途半端さはやや気になるところではあるものの、2018年当時パークホームズ山王二丁目ザ・レジデンスの最上階（6階）100㎡でも500万円台中盤でしたので、さらに駅近で眺望面でも上回るこちらがこの水準ならば御の字と言ったところでしょう。
当物件は7階の100㎡超でも600万円台を切っているぐらいですし、パークホームズのプレミアムとの差は意外と小さかったですね。
※パークハウスホームズは当時の記事で言及したように、プレミアム住戸と一般住戸の価格差が大きく感じた物件でした。
所在地：東京都大田区山王2-2370-9（地番）
交通：大森駅徒歩2分
用途地域：近隣商業地域
階建・総戸数：9階建、23戸
日本芸術専門学校の北側隣接地に位置する丘上立地で、駅からの道程は八景児童遊園（天祖神社）の傍らの階段経由での徒歩2分になります。
階段を利用しない道程だと徒歩5分程度になりますので少々印象は変わってきますが、同日本芸術専門学校の南側で2018年に分譲されたパークホームズ山王二丁目ザ・レジデンス以上に標高の高いポジションで、それがJR駅徒歩2分というのですから希少性は言わずもがなでしょう。
パークホームズ山王二丁目ザ・レジデンス当時も言及したように、時代の流れとして高台の付加価値はひと頃よりも小さくなっていると感じますし（駅へのアクセス性の高さなど利便性が一段と重視されるようになってきている）、敷地面積640㎡ほどの総戸数23戸というかなりの小規模物件にはなってしまうのですが、駅前とは13mほどの標高差があり、近隣に高い建物もありませんので眺望的な魅力も高いですね。
なお、そういった立地ということもあり、当物件は6階以上の全てを「プレミアム（全7戸）」という位置づけにしており、100㎡前後の面積帯が中心になっているあたりも大きな特徴になるでしょう。
パークホームズにも100㎡超のプランが3戸あったように上層階からの眺望は”プレミアム住戸に相応しい”立地であるのは間違いないのですが、4フロア分もプレミアムがあるというのは予想外でした。
今はパークホームズの時よりもさらに相場が上昇していますし、これだけプレミアム比率が高くなると共用部などもそれ相応のものにする必要性が高まりますので、当物件を吟味する上でそのあたりは重要なポイントになってくると思います（次の記事で言及していきます）。
なお、買物利便は、駅徒歩2分ですので階段の上り下り及び起伏に抵抗がなければとても良好ですね。
また、通学校は、山王小学校で徒歩7分の距離感とこちらも良好です。
公式ホームページ
お部屋は85㎡の3LDK、南角住戸です。最上階を独り占めしたお部屋で、視界が抜ける分、線路などの喧騒の影響はありますが（そのため、二重サッシが採用されています）、北東や北西にルーバルまで設けられた全方位ビューがとても贅沢に感じるプランですね。
北西方向少し先からは山王の低層住宅街（第一種低層住居専用地域）が広がっていますし、南も北も奥行のある眺望が楽しめるポジションになります。
間取りは100㎡前後の多いプレミアムの中では小さな方ではあるものの、85㎡としては廊下がコンパクトに出来ているタイプなので居室畳数はしっかりと確保出来ている印象です。
しかしながら、1フロア1戸のプランということもあり、全体的に柱の食い込みが顕著で、洋室の収納がいずれも小さ目であるあたりに少々の難しさを感じるのも確かですね。
また、玄関のシューズインクロークや洗面所のユーティリティ収納は大きいですし、廊下やキッチンなどにある細かな物入なども悪くはないのですが、廊下を短くしたため洋室2室がリビングインになってしまっていますし、このような立派なグロス帯のプランとしてはやや疑問に感じるところではあるでしょうか。
ここはプラウド神楽坂ヒルトップのような出色な大きさはなく、そこまでの違和感はないですけど…。
坪単価は663万円。”山王の丘上”にタワマンが立つことはないでしょうし、こちらは1フロア1戸の最上階になりますので、このぐらいのプレミアムが乗っていても納得でしょう。
そういった唯一無二感のあるポジションなので適切な「プレミアム」がどのぐらいかを論じるのは難解ではあるのですが、当物件は全戸一括分譲するぐらいですし、設備面でのグレードも高いプレミアム住戸（ディスポーザーがないのはちょっと残念）でこの単価帯ならばニーズは十分にあるでしょうね。
次の記事で言及するように共用面に特筆すべき高級感があるわけではないですし、プレミアム住戸とはいえ100㎡に満たないある種の中途半端さはやや気になるところではあるものの、2018年当時パークホームズ山王二丁目ザ・レジデンスの最上階（6階）100㎡でも500万円台中盤でしたので、さらに駅近で眺望面でも上回るこちらがこの水準ならば御の字と言ったところでしょう。
当物件は7階の100㎡超でも600万円台を切っているぐらいですし、パークホームズのプレミアムとの差は意外と小さかったですね。
※パークハウスホームズは当時の記事で言及したように、プレミアム住戸と一般住戸の価格差が大きく感じた物件でした。