プラウド山王二丁目【ディスポーザーはないが、スーペリアでも充実の設備仕様】2階54㎡7,778万円（坪単価474万円）

続けて、プラウド山王二丁目。

設計・施工は日本建設で、ミライフルが採用された物件になります。

ちなみに、日本建設設計・施工の物件自体あまりお目にかかることはなく、プラウド×日本建設となるとプラウド鷺宮エアリーコートがあるぐらいでしょうか。
ここは上層4フロアを全てプレミアム住戸とした超高額物件になりますので、もう少しネームバリューが欲しかった印象もありますが、かなりの小規模物件ではあるので仕方ないところだと思います。

なお、前回の記事で書いたように、当物件を吟味する上で大きなポイントになるのがデザインや共用面のパフォーマンスでしょう。上層部に大々的にプレミアム住戸（総戸数のおよそ3分の1）を設けた物件のため”そこでの妥協”は得策ではないのです。

ただ、結論から言ってしまうとやや寂しい印象ではあるでしょうか。
外観は上部と下部で分けたグレーとホワイトのツートンで、ホワイトベースとなる下部にも指し色として同グレー色を使っているので全体としての纏まりも良いと感じます。

しかしながら、ここまでのプレミアムに重きを置いた物件であればもっと分かりやすい高級感が欲しかったところで、特に上層部にはアクセントとなるガラスウォールを施したり、キャノピーによる水平ラインを強調するなどといった手法で「透明感」や「存在感」を高めて欲しかったという思いがあります。

丘上ポジションなので駅前からも見えるでしょうし、もう少し分かりやすいアピールが欲しかったですね。
この地ならば木材を活かし、プラウド神田駿河台（設計・施工竹中工務店）みたいなコンセプトにするのも面白かった気がします。

一方で、エントランスアプローチは天祖神社の杜との連動を考慮した植栽豊かなもので、光の演出がなされたサイン（マンション名）周りも素敵ですね。起伏を活かしたこの敷地北東部の造りは当物件の大きな魅力になっていると言えます。

敷地面積640㎡ほどの総戸数23戸という小規模になりますので、エントランスホールなどにゆとりを感じることはありませんが、それでも二面採光の明るい空間に出来ていますし、このあたりは価格帯なりに気を使っている部分と感じますね。

前回のプラウド山王二丁目。

公式ホームページ

お部屋は54㎡の2LDK、北角住戸です。北～北西にかけては3階建、北東は天祖神社側になりますので低層階でもまずまずのポジションです。方角的に日照はほとんど望めませんが、面積帯からしても違和感はないですし、駅徒歩2分でのこの感じならば普通に魅力的でしょう。

間取りは50㎡台中盤の一般的な大きさの2LDKではあるものの、廊下の長さと柱の食い込みが気になりますね。

玄関下足スペースが大きいのは良い点ではあるのですが、柱位置などとの関係で”大きくするのが無難だった”という印象でしかないですし、歪な形状のLDや3.3畳の洋室2などを見ても苦しさを感じてしまいます。

このポジションの洋室2であればウォールドアを採用し、1LDKとしてもっと違和感なく使えるものにしてほしかったとも思います。

坪単価は474万円。パークホームズ山王二丁目ザ・レジデンス（2018年分譲/平均坪単価約415万円）は坪単価500万円台の100㎡超（3戸）が平均単価を押し上げており、一般住戸の低層階は300万円台後半に過ぎませんでした。

ですので、先ほどのプレミアム住戸とは異なりパークホームズと比べるとかなり単価が上昇していることになるわけですが、その後の価格上昇や天祖神社（八景児童遊園）に面したポジションであることを考えれば違和感を覚えるような水準ではないでしょう。

もう少し間取りを頑張って欲しかったというのはありますし、以下の超高額な管理費も気になるところではありますが…。

ちなみに、ほぼアーケード経由の駅徒歩6分で昨年分譲されたピアース大森山王3丁目（30～50㎡台）は平均坪単価約435万円でも早期に完売しており、50㎡台の低層階も優に400万円を超える感じのしっかりとした単価設定でしたので、さらに駅近となるこちらの物件はこのぐらい（1割ちょっとこちらが高いぐらい）でもおかしくはないと言えます。

設備仕様面は、ディスポーザーがないのが残念ですね。同小規模のパークホームズにはありましたので…。
ただ、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、水回りのシーザーストーン天板、LDビルトインエアコン、スロップシンク、キッチン床暖房など一般住戸（スーペリア）でもなかなかにグレード感のある仕様です。
また、プレミアムは、ミーレの食洗機、デリシアコンロ、廊下のタイル貼なども備わります。

管理費は496円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下の小規模物件であることを考えれば高過ぎるとまでは思いません。ただ、エレベーターも普通に1基ですし、小規模なりに重く感じるのは確かですね。

駐車場は身障者用を含む全5台で平置になります。