ピアース碑文谷五丁目【碑文谷アドレスでは珍しい駅徒歩10分内】4階62㎡10,290万円（坪単価553万円）

ピアース碑文谷五丁目。

所在地：東京都目黒区碑文谷5-66-2（地番）
交通：学芸大学駅徒歩9分
用途地域：第一種住居地域
階建・総戸数：地上5階地下1階建、35戸（募集対象外住戸5戸含む）

学芸大学駅からは目黒通りの手前、碑文谷5丁目に位置する物件になります。

より駅に近く分譲マンションがほとんど存在しない碑文谷6丁目や鷹番1～2丁目あたりのより駅近な第一種低層住居専用地域ほどの希少性を感じることはありません。
しかしながら、こちらは目黒通りの手前、かつ、目黒通りから1本入った住居系地域の徒歩10圏内ということで、目黒通りの先になる碑文谷1～4丁目では難しいバランスの良いポジションになりますね。

ただ、敷地面積750㎡ほどの小規模物件ということもあってか32～62㎡というコンパクト構成で、先日取り上げたピアース白金台三丁目（80～100㎡超中心でもおかしくない立地で50～60㎡台中心）と同じぐらい勿体ない（？）という感情が湧き上がってきてしまうのも確かですね。白金台同様に近年の”ピアース優先（コンパクト優先）”のモリモトらしさが如実に表れた物件ということになるでしょう。

買物関係で言うと、目黒通りを越えてすぐにイオンスタイルが徒歩2分（別館は目黒通りの手前なのでより近くビオセボンなどが入居）、オオゼキも徒歩5分圏内にあり、駅距離以上の利便性のあるポジションと言えるでしょう。

なお、ファミリータイプ（3LDK）のない物件なのであまり関係ないと思いますが、通学区は鷹番小学校で徒歩10分ちょっとの距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は62㎡の2LDK、南東角住戸です。建築基準法上の3階住戸でエントランスフロアの2つ上の階になります。いずれの面も接道しており、前建も共に4階建になりますね（両面ともに道路の向かいは準工業地域ですが、高さ制限はこちらと同じで「最高17m×第二種高度地区」になっています）。東側は立正佼成会なので気になる方もいらっしゃるかもしれませんが、そのように目黒通りから内に入ったそこそこに落ち着きのある日照良好なポジションですね。

間取りにおいては、マスターベッドルーム周りのダイレクトサッシが目立つもので角住戸らしさもそれなりにありはするものの、ダイレクトサッシはいわゆる腰高窓タイプですし、柱の食い込んだLDの南側開口部周りもちょっと残念に感じはしますね。

柱の食い込みが顕著なことによる二次元的な面積消費も気になりますが、窓際上部には当然ながら梁の食い込みもありますので、魅力的な三次元空間とは言えません。

小ぶりな物件で敷地面積も大きくはないので（※上述のような斜線制限（高さ制限）により、南北方向の奥行は出来るだけ抑えたい、抑えることでギリギリまで高さが出せる）、難しいところだとは思うのですが、良好な南面条件からしてももう少しバルコニー周りの設計に力を入れて欲しかった印象ではありますかね。

一方で、玄関位置はいわゆるセンターインに近いものに出来ており、居室独立性を高めつつも廊下を短めに出来ているのは良い点でしょう。

坪単価は553万円。この後に紹介するような物件内の下限となる30㎡台のお部屋はこういった面積帯の大きなものに比べ単価高の設定になっているため、平均坪単価はこのお部屋よりも幾らか上になるでしょうか。

碑文谷アドレス全体で見ても近年の供給は多くはないですし、学芸大学駅徒歩10分圏内となるとオープンレジデンシア鷹番（2018年分譲/鷹番2丁目/駅徒歩4分/平均坪単価約460万円）やディアナガーデン鷹番（2020年分譲/鷹番3丁目/駅徒歩5分/平均坪単価約600万円）ぐらいしかありません。

ディアナガーデン鷹番は平均専有面積130㎡超の超富裕層向け物件でモリモトが”頑張りすぎた”結果、こことの比較は適切ではないでしょう。しかしながら、そのオプレジや同2018年分譲のクレヴィア碑文谷一丁目（2018年分譲/駅徒歩15分/平均坪単価約380万円）よりもディアナガーデンに近い単価設定になっており、コロナ禍以後の相場が上昇していることを加味しても「随分とディアナガーデン（自社物件）に寄せたなぁ…」というのが正直な感想になりますね。

上述のように"碑文谷アドレスでの駅徒歩10分内"というだけでもかなり珍しく、貴重な存在なのは分かるのですが、"碑文谷らしい間取り（面積）"の物件ではないですし、このような駅距離での平均500万円台後半はやや強気な印象にはなりますかね…。

タイル貼のLDなど単価帯なりの高級感があるのは良いのですが、コンパクト中心の小規模物件で共用部等の高級感が高いとは言えないですし…（詳細は次の記事）。