プラウドタワー目黒マーク【ラウンドバルコニーと斜めスラブ】23階104㎡22,368万円（坪単価709万円）

プラウドタワー目黒マーク。

所在地：東京都品川区西五反田3-249-28他（地番）
交通：不動前駅徒歩7分、目黒駅徒歩9分、五反田駅徒歩10分（都営線。JRは徒歩11分、東急線は徒歩13分）
用途地域：第二種住居地域
階建・総戸数：地上32階地下1階建、301戸

ＪＲ社宅跡地の再開発プロジェクトで、ドレッセ目黒インプレスタワーのお隣、賃貸棟及びオフィス棟を合わせると総開発面積約2.0haとなるスケール感のあるものです。野村不動産が直接的に関わるのはこちらの分譲棟のみにはなりますが、一体的に開発される街づくりを意識したプロジェクトですね。

こちらの分譲棟自体は32階建の301戸ということでタワマンとしてはそこまで高くもなく大きくもないといったところにはなるのですが、32階建ながら高さ約127m（棟屋含む）もあることからお分かりのように階高（つまりは天井高）にゆとりを設けた物件ですし、全体的に住戸面積も大きな設定で延床面積も37,000㎡弱あるので総戸数以上のスケール感のあるものと言えるでしょう。

立地としては、目黒駅はギリギリ徒歩10分内といったところですし、スケール感のある複合開発とは言えども線路に挟まれたポジションは褒められたものではありません。
こちら分譲棟は敷地南端に位置しており、ひっきりなしに電車が通過するJRの線路側である敷地北側に賃貸棟とオフィス棟を配置するという配慮もなされていますが、こちらはこちらで西側に東急の線路が通っており、駅前でもないのに線路の影響のあるポジションにはなってきますね。

また、買物便もスケール感のある再開発プロジェクトとしては弱く感じます。
こちらの下部には店舗スペースもありますが、スーパーは入るような大きなスペースはなく、近隣のまいばすを除くと目黒駅前まで上るか、不動前駅前まで下る必要があるでしょう。

もちろん今はネットスーパーがありますし、そこまで気にするようなことではないのかもしれません。ただ、いわゆる都心部の”利便性が高くて当然”なぐらいのタワマンとは少々異なる物件であることは確かでしょうね。

なお、品川区は学校選択制にはなりますが、学区としては第三日野小学校になります。

公式ホームページ

お部屋は104㎡の3LDK、南東角住戸です。東側のオフィス棟（13階建高さ約70m）を越えはするものの、南東方向にはDNPのさらなる高層ビルや30階建のファミーユ西五反田（この物件の分譲開始というタイミングで燃えるとは…汗）などもありますので、パノラマビューとはいきません。
ただ、東～北東、南～南西方向にかけては抜けが得られるため、タワマンなりの眺望は楽しめますね。

間取りは上層3フロアのプレミアム住戸（115～157㎡）ほどの出色なゆとりこそありませんが、それでも100㎡超（当プランは21〜29階。また、同北東角も100㎡超）としているあたりはプラウド（野村不動産）ならではと感じますし、当プロジェクトへの自信の裏返しでもあるのではないでしょうか。他のデベロッパーだったらプレミアム以外に100㎡超はなかったはずです。

上述のように高さのわりに階建を抑えたことで、階高にかなりゆとりを生み出すことが出来た物件で、同時に「斜めスラブ（※）」を採用したことで一般フロア（スーペリア）でも最大天井高2.75mを実現しています。
※その名の通りフロアの外側に向かうにつれスラブを斜め上方に上げたことで、バルコニー寄りの部分の天井高を高く出来ている。

サッシ高2.2mとの落差はやや大きく感じてしまいはするものの、平均的なタワマンのサッシ高は2.1mほどですので、そのあたりも魅力の1つではありますね。

当物件はプレミアムフロアの角住戸にもダイレクトサッシは採用されていないフルバルコニー物件になりますので、眺望良好な角住戸にとってはちょっと残念に感じるところがあるのですが（線路沿いであることなどが影響し二重サッシが採用されているので、窓枠が二重になることで室内からの開放感にも悪影響がある）、この掃き出し窓のサッシ高は”バルコニー派”にとってはかなり魅力的でしょうね。

ホームページ等では「開閉できないダイレクトサッシとは異なり風通しの良い生活が～」的なことがアピールされてはいるものの、結局コーナー部分の連続開口部は開閉できないですし、コーナー部分がダイレクトサッシとなったタワマンでもLDの傍らにはバルコニーがあり、そちらに掃き出し窓が付いているようなケースは多くありますので（LDの開口部がダイレクトサッシのみのタワマンはけして多くありません）、随分と強引な言い分だと思ってはしまいますが…。

また、バルコニーを全体に渡りしっかりと確保したことで、柱をきれいにアウトフレーム出来ていますし、年初の2022年ちょっと気になるマンションで言及した当物件の最大のアピールポイントの1つでもある庇部分を外側に膨らませたラウンドバルコニーが生み出す外観デザインも当物件のランドマーク性を高める大きな材料になります。

ここいらへんは竹中工務店設計の賜物に他ならず、掛け値なしにとても美しいフォルムだと思いますね。
ちなみに、賃貸棟の設計は同竹中ですが、オフィス棟の設計は日建設計（施工は竹中と鉄建建設のJV）ということで、なかなかに贅沢な組み合わせです。

坪単価は709万円。プレミアムフロア（最大天井高約3.15m）の角住戸は坪単価1000万円前後という設定になっており、そことの差はしっかりとあるものの、”目黒駅徒歩9分の線路沿いのスーペリア”でこの単価というのは率直に高く感じます。

斜めスラブという特殊な構法を採用してまで実現した最大天井高2.75mやサッシ高2.2mは付加価値としてカウントできるレベルにあると思いますし、そのランドマーク性の高い外観デザインなどにも魅力を感じはするのですが、上述のようにタワマンの中では高い方ではなく、かつ、とりわけ魅力的眺望が得られるわけではないですからね。
駅前特等席（上大崎アドレス）のブリリアタワーズ目黒やパークタワー目黒とは立地が全然違いますのでこの階（スーペリア）でこの水準というのは少々強く感じてしまうのです。
※ブリリアタワーズ目黒こそ中古市場で600万円弱からになっており、高層階になると800万円台なども見られはしますが、パークタワー目黒は500～600万円台（築年数が大分経過しているわりにはしっかりとしたお値段という印象ではあります）ですし、駅距離の近い同築浅タワマンであるシティタワー目黒だと高層階でも500万円台の成約しかない状況になります。

こちらはスケールの大きな一体開発であるのはもちろんのこと、やはり竹中によるラウンドフォルムが唯一無二の存在感を生み出しており、デザインを重要な要素と考える（特に自身の住まいを検討する際）私のような人間だと「この価格でも…」という気持ちが湧いてはくるのですが、一般的言えば立地（駅距離・周辺環境）はそれ以上に考慮すべきですし、眺望（及び階数）のわりに強いお値段設定という印象でもありますね。