シティハウス南大塚テラス【住宅街の入口、利便性の高い駅徒歩5分】67㎡9,800万円（坪単価482万円）

シティハウス南大塚テラス。

所在地：東京都豊島区南大塚1-1694-5他（地番）
交通：大塚駅徒歩5分、新大塚駅徒歩7分
用途地域：商業地域、第一種住居地域
階建・総戸数：16階建、60戸（非分譲住戸4戸、広告対象外住戸5戸含む）

昨年末に完成したシティハウス南大塚レジデンスは未だ分譲中で、住不物件の例に漏れずやはり長期販売になりそうなのですが、こちらはそれ以上の長期になりそうですね。

こちらの完成は2023年7月なのでそもそもまだまだ先ですし、入居（引渡）に至っては最短で2024年5月末ですので多くの戸数を分譲せねばならないタワマン並の"ゆとりの販売スケジュール"を展開しています…。完成後も分譲するのは当たり前ですし販売戸数50戸ほどの物件なのに完売まで3年以上はかかりそう（かけそう）…。

モデルルームや特定の営業マンをこちらの物件に割くことなく（当物件の販売に直接的なコストをかけることなく）、マンションギャラリー（こちらは池袋館）で案内出来るからこそこういったのらりくらりとした販売が可能なのは言うまでもないのですが、以前から申し上げているようにせめて"引渡し時期"はなんとかならんもんですかねぇ…。

決算月（3月）をまたいでから引き渡すことで各期の決算数値を調整する（2024年3月期の売上/利益はこれより前の物件で十分に確保出来ているので当物件は翌期（2025年3月期）とすることで計画的な利益計上を見込む）ことを意図した理不尽なタイムラグは検討者にとっては百害あって一利なしでしょう。

さて、こちらの立地はそのシティハウス南大塚レジデンス同様に大塚駅の南口の駅にほど近いポジションなのですが、駅前の通りを南にまっすぐ進んだ先にあるレジデンスの徒歩3分よりは少し離れ、こちらの立地は駅南東の千川通り沿いになりますね。

ちなみに、千川通り沿いではないものの、住友不動産は同じ南大塚1丁目で2014年にセントラルプレイス南大塚を分譲していますし、北口側のシティハウス大塚やシティハウス大塚ステーションコートなどもありつつ、近年は”大塚駅と言えば住友不動産”ぐらいの様相になっています。

こちらは片側2車線の千川通り沿いではあるので静かな環境とは言えません。しかしながら、千川通りの内側となる当敷地の途中から第一種住居地域になっていますし、さらにもう少し東側に行くと第一種中高層住居専用地域が広がるという住宅街の入口ポジションで、北口の駅徒歩5分圏内とは雰囲気が大分異なりますね。

徒歩5分圏内にデリド、成城石井、スーパーシマダヤ、まいばす、さらにライフも徒歩6分と選択肢が豊富ですし、通学区の巣鴨小学校が徒歩5分というあたりからもバランスの良さを感じることが出来るでしょう（小学校がほど近い立地で環境が悪いということはあまりありません）。

公式ホームページ

お部屋は67㎡の3LDK、南角住戸です。南西は千川通り、南東は3階建となる良好な上層階住戸になります。千川通りの向かいには12階建のマンションなどが並んでいますので上層2フロアぐらいでないと視界が抜けてはきませんが、日照に関しては問題のないポジションですね。

間取りは物件内で最も大きなものでありながらも67㎡ということで近年の住不物件でよく見かける面積を絞ったファミリータイプになります。シティハウス南大塚レジデンスの角住戸ともほぼ同じ大きさです。

70㎡に満たない3LDKのため”まず心掛けるべきは効率性”で、角住戸ながら田の字ベースの設計になっているのも”いつものこと”なのですが、こちらのプランは玄関前に門扉付のポーチがあるのは良い点と言えるでしょう。

連窓サッシなどにより開口部が充実した二面採光のLDも悪くないですし、インパクトはさほど高くはないものの、そういった玄関前も含めそこそこの"角住戸らしさ"を感じることが出来ます。

坪単価は482万円。シティハウス南大塚レジデンスの現状の平均坪単価460万円ほど（まだ販売途中のため未確定）ですが、直近では坪単価540万円ぐらいの販売住戸も出てきているぐらいですので、こちらは駅距離なりに抑えているところはあるようです。

上述のように近年の大塚駅周りのマンション価格の高騰には、次々と住不が高額で分譲を行ったことが多分に影響していると感じてはいるものの、直近の駅徒歩4分ルフォンザ・タワー大塚の平均坪単価が約480万円であったことを考えれば、大きな違和感まではないでしょう。

タワマンの中層に匹敵する水準ですので一般的に言えば若干強めではありますが、住不なので想定内ですし、立地的に近いところがあるシティハウス池袋（大塚駅徒歩8分、池袋駅徒歩14分）の上層階と大差ない設定でもありますね。