サンリヤン東戸塚【クセのある立地ながらも視界抜け良好なワイドスパンルーバルプラン】7階79㎡6,998万円（坪単価294万円）

サンリヤン東戸塚。

所在地：神奈川県横浜市戸塚区前田町238-1（地番）
交通：東戸塚駅徒歩10分
用途地域：準工業地域
階建・総戸数：7階建、147戸

7階建での総戸数147戸を実現出来ていることからお分かりのように、5,300㎡超の大きな敷地面積を有する物件になります。

ただ、以前はパチンコジョージがあったところで、立地的には少々クセのあるものです。
東戸塚駅はなんとか徒歩10分内にはなるものの、駅からの最短アプローチは品濃小学校付近まで標高約15mほどを上り、そこからまた15mほど下るというかなり起伏あるものになりますので、利便性が高いとは言えません。

また、線路沿いの敷地なので賑やかですし、南北に長い敷地形状ゆえにファミリー向けの立地ながら南向き住戸率が低いあたり（東向き中心）もネックの1つにはなってくるでしょう。

その一方で、魅力としては東側に広がる第一種低層住居専用地域の存在が挙げられます。
当敷地自体は準工業地域なので7階建が実現していますが、細い道路の向かいから第一種低層住居専用地域（最高高さ10m）になっており、高い建物でも3階建になるため中層階以上で視界抜けが望めます。

線路は西側なので東側の居室は影響が比較的抑えられますし、南向きに拘りのない方にとっては魅力を感じやすい物件にはなるでしょう。

また、そのように第一種低層住居専用地域も広がる住宅が主となるエリアのため、買物関係は基本的に駅付近になるのですが、駅寄りではない線路を越えた徒歩7分のところにオリンピックがあるので悪い方ではありません。

なお、通学校は品濃小学校で起伏はあれど徒歩5分なので良好です。

公式ホームページ

お部屋はブライトベースの79㎡の3LDK、北東角住戸です。最上階のルーバル付の角住戸で、この位置からだと北側は線路の影響をモロにうけますが、手前には当敷地内のゲートパーク、また、東側はその第一種低層住居専用地域なので視界は良好ですね（北や西の開口部は二重サッシなどになっているとより安心だったようには思います）。

間取り面での最大の特長はやはりルーバルでしょう。
一般的に、ルーバルの多くは斜線制限により誕生するものなのですが（北側隣接地などへの日照の影響が加味され、建物の北側が高さ制限を受けることで"ひな壇上のルーバル"が生まれる）、こちらのルーバルは最上階の”東側全体”に設けられており、デベロッパーが"あえて"特色を設けたものになります。

ルーバルは10m弱のスパンに加え、奥行も十分にある大きな空間で、ルーバルに出ると南側からの日照が得られるあたりもこういった北東角住戸にとっては嬉しい材料ではないでしょうか。
※ルーバルは室内への雨水等の侵入を防ぐため、いわゆる掃き出し窓のような床上すぐのところからの開口部とすることは出来ず、開口部は床上50cm程度（目視）の立ち上がりがあります。

一方で気になるのはLDの開口部ですね。
キッチンに窓があるのは魅力的ですけど、これだけのスパンがあるのにLDの開口部がこれだけというのはややチグハグさを感じてしまいます。

また、クランクイン設計の玄関廊下でプライバシー面への配慮がなされているのは良い点ではあるものの、廊下がわりとしっかりとした長さでありながら洋室1室だけがノンリビングイン設計で、残りの2室がリビングインなのもちょっと気になりますね。

この専有部形状ならば田の字ベースの設計として、洋室1をもっと南北に長くし、かつ、洋室1の東側に洗面浴室を南北に並べてはめ込む形の方が効率性的にも良かったような印象があります。

LDの中央部から洗面室に入れる2WAY動線は面白いですけども…。

坪単価は294万円。南向きも含め約300万円が当物件の上限水準になります。

東戸塚駅での分譲マンションの供給は近年少なく、直近が2019年のヴェレーナグラン東戸塚（駅徒歩10分/平均坪単価約255万円）、その前となると2016年でザ・パークハウス東戸塚レジデンス（駅徒歩5分/平均坪単価約260万円）、定借約71年のブリリア東戸塚（駅徒歩6分/平均坪単価約230万円）といったところになります。

当物件の平均は260万円ほどになるはずで、上述のような起伏のある駅徒歩10分、かつ、線路沿いであることを考えるとやはりこのご時世なりの値上がり感があるのですが、東向き中心であることを考慮しても値上がり幅は小さ目と感じます。近年の供給が少なく需要はそれなりに溜まっていると思いますし、販売戸数が多いことも考慮されているのではないでしょうか。

こういった特殊住戸はプレミアムがしっかり目に乗っかった単価設定ですし、グロスは少々立派に感じます。そういう意味では上述のようにもう少し効率性を追求してほしかったという思いはありますし、どうせならば80㎡に乗せた上でこのぐらいのお値段設定であって欲しかったとも思いますが…。