オープンレジデンシア高田馬場【駅徒歩3分の高利便性×個性ある外観】45㎡6,680万円（坪単価486万円）

オープンレジデンシア高田馬場

所在地：東京都新宿区高田馬場2-140-66（地番）
交通：高田馬場駅徒歩6分（東京メトロは6時から終電まで利用可能な6～7番出口が徒歩3分）、西早稲田駅徒歩5分
用途地域：第一種住居地域、商業地域
階建・総戸数：13階建、28戸

敷地面積300㎡に満たないオプレジらしい小規模物件にはなりますが、”流石オプレジ”と言った感じの珍しいポジションに誕生する物件になります。

近いのは東京メトロにはなるものの、高田馬場駅が徒歩3分となる駅近ポジションで、JRも徒歩6分、さらに西早稲田駅も徒歩5分となる3駅5路線が徒歩6分内で利用できる至便な地です。

高田馬場駅が至近な上、駅からの道程が早稲田通り（高田馬場銀座商店街）になりますので買物利便性が高く、成城石井（徒歩2分）、まいばす（徒歩4分）、オリンピック（徒歩5分）、ドン・キホーテ（徒歩6分）、ピーコックストア（徒歩7分）などといった感じになるので選択肢も非常に豊富ですね。

近年の高田馬場駅は、スカイフォレストレジデンス（大久保3丁目、駅徒歩6分）、ピアース高田馬場（高田馬場3丁目、駅徒歩4分）、グランスイート高田馬場諏訪の杜（高田馬場1丁目、駅徒歩2分）、プラウド高田馬場（下落合1丁目、駅徒歩4分）などが誕生しており、ボチボチ駅近物件が誕生しているのですが、そうはいっても絶対数としては少ないですし、早稲田通り沿いとなる当物件のポジションはこういったコンパクト中心のレジデンスにもぴったりの印象ではありますね。

設計は小野田建築設計事務所、施工はオープンハウス・アーキテクトです。

デザインに関しては、南西面の形状を低（1～4階）・中（5～7階）・高（8～13階）で変えており、さらに中層部分を最もえぐる（フロア面積を小さくしている）ことで、小規模ながらも一目見て印象に残る物件になっています。
西側隣接地には12階建のビルが建設中ですので、そちらのビルの影響を少しでも回避するための設計というところもあるのだとは思いますが…。

また、当然のように南面（バルコニー面）の柱がガッツリ食い込んだ”オプレジクオリティ”で、外観よりも他に頑張るべきところがあるんじゃないか…という思いもありはしますけど、層によって外壁のカラーリングやバルコニー手摺にも変化を持たせており、デザイン的にもかなりお洒落な出来ですね。

小規模なりにエントランスにゆとりを感じることはありませんが、早稲田通りからのセットバックはまずまずですし、質感の良い天然素材が採用されたエントランス周り（基壇部）は、オプレジの中で上位に入る雰囲気の良さがあると思います。

全戸南向きで北側が共用廊下になった"外廊下がお手頃"なフロアプランながら内廊下設計が採用されているのもポイントの1つになるでしょう。

公式ホームページ

お部屋は45㎡の2LDK、南西角住戸です。低層（2～4階）の南西角住戸で、早稲田通りの向かい（南側）には同じ13階建のグローリオ西早稲田フォートなどの建物がありますので、低層階では日照への影響もありそうです。そのように西側はここと同じぐらいの小さな敷地に12階建のビルが建つため、西側には開口部が設けられてはいませんが上述のように至便なポジションであることを考えればけして悪いポジションではないでしょう。

間取りは、そのように南西コーナー部の形状がフロアにより異なっており、この低層（2～4階）が最もフロア面積が大きくなっています。

そのため、形的には最もオーソドックスな感じにはなるのですが、そのようにオプレジらしいバルコニー側の柱の食い込みだけでなく、北西面の歪な形状もあり、居室形状と効率性（柱の食い込み）がどうにもこうにも気になるプランではありますね。

廊下は一見短めですが、LDの入口周りに事実上の廊下スペースが大きいためLDKの10畳表記はちょっとしたミスリードになっており、”45㎡の狭小2LDK”という数字から受ける印象以上に使い勝手に難があることを肝に銘じる必要があると思います。

収納もかなり少ないですし…。

ちなみに、物件自体は20～60㎡台の構成で、65㎡でも2LDKなのはちょっと驚きですね。

坪単価は486万円。50～70㎡台が多かったものの40㎡台（と20㎡台）もあった平均専有面積約57㎡のプラウド高田馬場（平均坪単価約465万円）が参考にしやすいですね。

こちらはブランド力に欠けますので、より利便性の高いポジションとはいえ低層階でこの水準だとやや強く感じてしまうかもしれませんが、プラウドの時よりもさらに相場が上昇してはいますので仕方のない印象ではあるでしょうか。

ちなみに、同南西角65㎡の2LDK（8～13階）は400万円台中盤の設定になる一方で、20～30㎡台は500万円台が多くなっており、グロスの嵩みがしっかりと考慮されたお値段設定になっています。

設備仕様面は、小規模コンパクトなので当然ディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、シーザーストーンの水回り天板など高単価帯のオプレジなりのものにはなっており、一般的にもコンパクトプラン中心の物件として違和感はありません。

管理費は397円/㎡。ディスポーザーはないながらも内廊下設計の小規模物件ですので高めではありますが大きな違和感はないでしょう

なお、駐車場はオプレジらしく1台もありません。