ベルフール志木本町【全戸サンスイートルームが生み出す透明感】1階87㎡5,498万円（坪単価210万円）

続けて、ベルフール志木本町。

設計は寺澤雄治アート設計工房、施工は田中建設です。

当物件の最大の特長は、全戸（全プラン）に設けられた「サンスイートルーム」による個性的な”間取り”と”デザイン”です。

サンスイートルームにより間取りが個性的なのはもちろんのこと、全戸にガラス貼の窓辺空間が存在しており、外観もまさしく「ガラスウォール」な物件になります。

志木駅徒歩10分の戸建中心の低層住宅街にガラス貼物件が誕生することの"異質さの是非"はともかくとして、「ソルフィエスタ」シリーズ（杉本興業とのJV）もしかりでエムズイーストは本当に個性を大切にするデベロッパーと感じますね。

当物件は南東向き、南西向き、北西向きで構成されていますが、いずれの面もガラスウォールが中心、かつ、サッシの縁などが生み出す縦横のラインが重なるデザインはとにかく目立つでしょう。

間接照明が施され、モノトーンで統一されたエントランス周りのデザインも端正さが光りますし、スキップフロア構成で中央に舞台のような空間が施されたエントランスホールも非常に興味深いものです。

最大のネックは駐輪場でしょうか。当物件には地下1階があり、駐輪場が地階になっているので自転車でのアプローチはエレベーター経由になります。

タワマンなど都心部の物件は駐輪場が1階にないことの方が多いですが、最近取り上げたばかりのピアース白金台三丁目などのような小規模な物件でない限りは自転車専用のエレベーターがあるもので、当物件は自転車用と住戸階用（通常用）合わせて1基になってしまっているのは残念な点でしょう。

駐輪場は戸あたり2台以上となる93台分あり、全て平置タイプなのは良い材料ではあるものの、敷地面積2,000㎡超もある低層建物件でこういった設計になってしまっているのは気になるところではありますね。地階に住戸を設けず共用部に割いているあたりからは工夫を感じますが…。

前回のベルフール志木本町。

公式ホームページ

お部屋は87㎡の3LDK、南東向き中住戸です。細い道路の向かいが戸建やアパートで構成されたいわゆる低層住宅街ビューになります。

道路沿いの1階なのにサンスイートルームというあたりにチグハグさを感じる方もいらっしゃると思います。
ただ、道路との間の植栽はわりと厚みがありますし（高さは低め）、そもそも1階はエントランス（スキップフロア設計）内の階段を数段上った先になりますので、いわゆるグラウンドレベル（道路沿い）よりも若干高い位置にはなっていますね。

間取りはベースとしては田の字になるのですが、先ほどのプランよりもさらにサンスイートルームを強調したもので、”サンスイートルームありき”のプランになります。

サンスイートルームはLDにもベッドルームにも面した空間であるがゆえに却って使い勝手が限られてしまうような印象もあるのですが、両面にしっかりとした窓のある緩いつながりを実現しているので空間的な広がりがあるのは良い点でしょうね。

ベッドルーム3の引き戸も大きく開け放てるものです。

サンスイートルームが大きい分、バルコニーはないに等しいですし、先ほどの角住戸プランのように玄関前にポーチがなく玄関が共用廊下から十分にセットバックされていないあたりも気になるところではあるのですが、柱自体の食い込みはほぼなく80㎡台中盤という近年の中住戸では稀に見るほどの大きさがありながら高い効率性を実現出来ているあたりもポイントの1つになるでしょうか。
※天井高は2.42mとやや低めですが（高さ制限10mとなる中で1階をグラウンドレベルよりやや高くしたことが影響しているのでしょう）、ウォールガーター工法を採用したことで室内に大梁は出ておらず天井周りはスッキリしています（サンスイートルーム除く）

坪単価は210万円。仮に約10㎡のサンスイートルームを除いて坪単価を計算しても237万円になりますのでやはりこのご時世にしてはリーズナブルでしょう。

ただ、サンスイートルームを除いて考えると70㎡台中盤に過ぎないため、70㎡程度の一般的な3LDKとの差が見出しづらいですし、やはりグロス面（例えば坪単価260万円でも70㎡だと5,500万円）でのライバル物件（中古も含む）との競合が影響したお値段設定なのでしょうね。

とかく利便性（主に駅距離）が重視されるご時世ですので難しいところではあるのですが、前回の記事で書いたように本町6丁目（地区計画区域）の分譲マンションはかなり貴重であり、今時期に他のデベロッパーが分譲していたらここまで控えめなお値段設定にはならなかったのではないでしょうか（そもそも他のデベロッパーではこのようなプラン・デザインにならないでしょう）。

まぁ、最上階角住戸には250万円近いものもあり、グロスで7,000万円超というのはちょっと驚きましたが…。

設備仕様面は、敷地面積は大きくとも40戸に過ぎない物件ということもありディスポーザーはありません。ただ、トイレ手洗いカウンターや浴室ダウンライトなどは備わっており空間的な高級感を意識している様子が窺えますね。

管理費は189円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですが、総戸数40戸というスケールを考えれば悪い水準ではないでしょう。

駐車場は全19台で1台のみが平置、残りの18台が機械式になります。