コノート茗荷谷【凄い間取り！パークホームズだったらいくら？】8階83㎡370,000円（坪賃料14,781万円）

久々の【賃貸版】になります。

コノート茗荷谷。

所在地：東京都文京区大塚3-40-6
交通：茗荷谷駅徒歩10分、千石駅徒歩13分
用途地域：準工業地域
階建・総戸数：9階建、26戸
築年：2021年

当初は三井不動産レジデンシャルが分譲予定だったはずで、小規模な三井物件でよく見かける"完成売り"になるのかと思っていたのですが、いつのまにか賃貸に…。「コノート」というブランドからは現所有者は明らかではないのですが、まるっと売られてしまったということなのでしょう。

シティハウス文京茗荷谷レジデンスは相も変わらず住不が長期販売してはいたものの、ここ1～2年は茗荷谷駅界隈に限らず、文京区全体で見ても新築分譲マンションの供給が少なくなっており、”大手デベロッパーの正統派ファミリー向け物件”が供給されれば引き合いは十分過ぎるほどあったように思うのですが、ここは小ぶりな物件ですし販売面でかかるコスト（スケールを問わず必要なコストが少なくないため、小規模ほど不利）を考えたら多少売値が安くなっても一棟売りに魅力があったことは想像に難くありません。

とはいえ、検討者側からすればやはり残念ですし、こういった魅力の少なくない物件が結果的に世に分譲として出てこなくなっただけでなく、供給が減ることでの相場への悪影響（下落圧力にならない）も無きにしも非ずなのですが、賃貸派にはまたとないぐらいの物件ですし、竣工直前まで分譲が予定されていたため専有部・共用部共にグレード感があり"見る分にはとても楽しい"物件ですね。

立地は、筑波大附属小学校の向かい、シティハウス文京茗荷谷、ディアナコート茗荷谷翠景、ザ・パークハウス茗荷谷の並びになります。

茗荷谷駅付近からは15m程度も下ったところになるので駅徒歩10分以上の労力が必要なポジションではあるのですが、その筑波大附属小学校の広大な敷地を南西側に望めますし、環境面での魅力も高いでしょう。

設計・施工は野村建設工業です。

デザイナーは不明なのですが、ダイレクトサッシやバルコニー手摺による繊細、かつ、透明感のある高い外観は”文京区なりのパークホームズ”という印象ですし、曲面豊かな造作家具がデザインされたエントランスホール（ラウンジ）などを見ても高価格帯での分譲マンションらしいパフォーマンスですね。内廊下のデザインもグレード感があります。

公式ホームページ

お部屋は83㎡の3LDK、南西角住戸です。筑波小の敷地だけでなく占春園側も望める上層階住戸で、その眺望だけでもとても魅力なのですが、間取り面での特徴は”それ以上”でしょう。

ちょっと設計を知っている方からすれば柱・梁の食い込みが顕著なのは明らかではあるのですが、近年はかなりの高価格帯の分譲マンションであってもこのぐらい驚かせてくれることは稀で、このプランが分譲されなかったことを残念に思う方はかなりいらっしゃるのではないでしょうか。

柱位置からお分かりのように、LDなどの窓際には梁はありませんが、内側の梁に近い高さまでしかダイレクトサッシが施されていないので、三次元的には出色の空間ではありません。
しかしながら、この良好な視界あってのこのワイドな開口部はとても素晴らしいですね。

LDKは22.7畳もありながら入口扉からの動線部でかなりの面積を消費していますし、パイプスペースとの兼ね合いで、LDの北側中央部の凸となる位置にストレージがあるあたりもかなり違和感があります。そのため、仮に分譲されていたら”こんなにいいお値段（きっとかなりの高額になったことでしょう）ならばもう少し…”という思いが生じていたとは思うのですが、賃貸ならば許容できるところもありますし、間取りとしてはとにかく面白いですね（汗）。

坪賃料は14,781円。安いですよね…。この視界とワイドスパンですので仮に分譲されていたら14,000万円（坪単価560万円）は下らなかったと思っていて、その場合表面利回りで3.2％ほどでしかないのです。

面積が大きくグロス賃料がそこそこの水準になってしまうことから単価を伸ばせていないところもあるのだとは思いますが、以下のように設備も分譲レベルですし、賃貸派にとってはかなり魅力的な物件になるでしょう。
まぁ、再契約時には賃料アップを打診される可能性は十分にありますし、だからこそのこの賃料設定なのだとも思うものの、そもそも都心全体で見ても価格ほど賃料が上昇していないのは明らかで、こういったグレードのマンションでもこのレベルの賃料でしかないのを見ると購入する気持ちが失せますよね…。

設備仕様面は、ビルトインエアコンこそ付いていませんが、ディスポーザー、食洗機、トイレ手洗いカウンター、水回りの天然石天板仕様、床暖房などが備わった分譲レベルのものになります。

駐車場は身障者用を含む2台で平置になります。