ザ・パークハウス麹町レジデンス【この立地・価格帯でこのプラン…】13階81㎡20,600万円台（予定）（坪単価約842万円）

ザ・パークハウス麹町レジデンス。

所在地：東京都千代田区麹町3-10-12（地番）
交通：麹町駅徒歩3分（始発～23時）、半蔵門駅徒歩4分（6～23時）、四ツ谷駅徒歩11分（JR。東京メトロは徒歩13分）
用途地域：第二種住居地域、商業地域
階建・総戸数：15階建（建築基準法上は地上13階地下2階建）、85戸

同時分譲となるザ・パークハウス麹町テラスと共に麹町学園女子中高の向かい（こちらのエントランスは麹町学園側ではありません）、麹町駅が至近となる地に誕生する物件です。

麹町駅前には2016年に駅直結徒歩1分のザ・千代田麹町タワー（23階建総戸数83戸）が分譲されていますし、三菱地所は麹町パークハウスとパークハウス麹町プレイス（共に駅徒歩2分）という駅近物件を2010年に供給しているぐらいなのでとりわけ目立つ立地という印象ではありません（麹町駅が至近となるのは麹町アドレスだけでなく二番町アドレスはもちろんのこと、紀尾井町や平河町もしかりなので地味っちゃ地味）。

立地のポイントを挙げるとするならば、それら麹町アドレスを代表する3物件とは異なり新宿通り沿いではないという点でしょうか。用途地域は第二種住居地域がメインになりますし、駅徒歩3分ながらも落ち着きを感じることのできるポジションです（住戸の向きにもよります）。

なお、そのように立地は近く、駅距離もほぼ同じなのですが、駅への動線はかなり違います。
テラスの敷地は麹町学園側しか接道していないためエントランスが丘上（両物件共に敷地内の起伏が大きく、麹町学園側の標高が高い部分が建築基準法上の1階となる）であるのに対し、こちらレジデンスは接道している麹町学園側にはエントランスが設けられておらず、もう1辺接道した丘下（敷地北西側）にエントランス（建築基準法上の地下2階。つまり2フロア分の起伏がある）が設けられているのです。

エントランスがどちらにあっても駅距離はほぼ同じなので、住戸を設けづらい”地下側”かつ”北西側”にエントランスを設けるのは自然と言えば自然なのですが、標高が高い側にもエントランスがあるとより便利（例えば、麹町駅の3番出口は丘上と丘下の中間ぐらいの高さにあるので、行きと帰りでエントランスを使い分けできるとどちらも「下り」のアプローチになる）になりますので小さくともいいのでサブエントランスがあると良かったかもしれないですね。

ちなみに、そのように共通点の少なくない2物件になるのですが、こちらの方が大分スケールが大きいですし、コンセプトやデザインには大きな違いがあります。

仮に敷地がつながった1つの物件であれば"共通したコンセプトやデザイン"が採用されていたはずですが、敷地が別々になっていることでかなり趣の異なる2つの提案がなされているあたりも当プロジェクトの興味深い点になるでしょう（次の記事で詳細を言及します）。

買物関係はココスナカムラが徒歩3分、マルエツプチが徒歩6分とまずまず、また、通学校の麹町小学校が徒歩3分の至近になります。番町アドレスの物件ほどではないにしろ、こちらのレジデンスには60～80㎡台も多くなっており教育熱心なご家庭もターゲットになってくるでしょう。

公式ホームページ

お部屋は81㎡の3LDK、南角住戸です。敷地南西端に位置する上層階住戸で、南方向には小さ目の第三者所有地を挟みザ・パークハウス麹町テラスがあります。ただ、テラスは11階建（建築基準法上地上9階地下2階建）なのでこの上層階からの影響はないですし、新宿通り沿いのビル群までまずまずの視界抜けが得られる日照良好なポジションですね。

間取りは80㎡超のしっかり目の3LDKで、最上階に1戸だけある163㎡の次に大きいのがこの80㎡台（85㎡というこちらよりも大きなものがありますが中住戸です）になります。

こちらのプランは3階から存在しており”プレミアム”という位置づけではありません。そのため、過度の期待は禁物なのですが、そうは言えどもなかなかに地味ですね…。

玄関の折上天井は高額住戸らしい点ですし、LDは一面採光ながらもサッシが3枚分近く確保されているあたりに頑張りも感じはしますけど、柱の食い込みがちょっと…。

この価格帯で洋室2室の安易に感じるリビングインも気になりますが、やはり最も残念に感じるのは南東面の柱でしょうね。語弊があるかもしれませんが、正直なところ"オプレジ"が思い浮かんでしまいました…。

梁の影響も大きく窓際の下り天井高は2m程度と低いですし（最上階だけは天井高と共に20cmぐらい高くなる）、2億超でのこのパフォーマンスはこのご時世とはいえ流石にどうなのかなぁ…。

広々とした玄関下足スペース、開口部のあるキッチンや浴室は魅力的ですね。

坪単価は予定価格で約842万円。天井高が20cm（最大天井高2.7m）上がる最上階でも坪単価870万円ほど、一方で、低層階は700万円台前半～中盤といったところでそこそこの上下差がついてはいますが、プレミアム住戸などではないこともあってか単価差は大きくはないですね。

10階以上は50～80㎡台（1戸だけ163㎡）で構成されており、30～40㎡台は9階以下にしかないので、低層階で比べるのですが低層階の南東向き30～40㎡台は600万円台後半という設定になっており、少々違和感がありますね。
LDにビルトインエアコンが搭載されているか否かなど60㎡台以上と50㎡台以下とでは専有部のグレードに違いがあるので（詳細は次の記事で）、そういったあたりが加味されているとも言えなくはないのですが、番町エリアほど面積帯の大きなプランが有り難がられるところではありませんので低層階はもう少し価格で勝負してほしかった印象になりますね（大規模物件が少ないので事例は少ないのですが、直近1年でパークハウス麹町プレイスやプレミスト麹町のファミリータイプの成約があり、坪単価500万円台後半といったところになります）。

また、昨夏分譲されたパークコート千代田一番町のファミリータイプとほぼ同じ単価という意味でも疑問の残る設定ですね。そもそもパークコートとは、立地（麹町と番町）に加え間取り面でのパフォーマンスが大分違うのです…。