ザ・パークハウス麹町レジデンス【番町とは違う麹町に適したコンセプト】6階71㎡14,540万円（坪単価674万円）

続けて、ザ・パークハウス麹町レジデンス。

設計・施工は前田建設工業になります。
同時分譲（ホームページも一体）のザ・パークハウス麹町テラスは設計にアーキフォルム、施工に村本建設ということからも、似た立地条件の物件ながらコンセプトやデザインにかなり違いを設けた2物件であることがお分かりいただけるはずです。

こちらレジデンスは、スケール的にテラスよりもかなり大きいためか、60～80㎡台のそこそこの大きさのプランがあり（1戸だけ163㎡、他に30～50㎡台）、一言で言うならば”30～50㎡台のみで構成されたテラスよりもより高級感を意識した造り”になっています。
ゼネコンにネームバリューのある準大手の前田建設工業を起用しているのもその一端になるでしょう。

とはいえ、前回取り上げたプランがそうであったように歪な敷地形状が影響してか柱のアウトフレームがかなりおそろかになっているのは非常に残念な点ですし、15階建総戸数85戸というそこそこの階建とスケール感、さらにかなりの高価格帯であることを考えると各階ゴミ置場が備わっているのが自然だったという思いもありますね。

内廊下には戸別宅配ボックスがありますし、最上階の163㎡のプレミアムプランには内廊下を挟んだハナレ的なサービスルームがあるあたりも面白いのですが、当物件には車寄せがないですし（テラスにはある…）、いわゆる番町エリアのファミリー向け高級マンションほど高級やホスピタリティを高めることが出来ていません。

一方で、デザインからは高額物件らしさを感じることが出来るでしょう。
デザイン監修は、ザ・パークハウス市谷甲良町でも”違い”を生み出していたSUEP.で、こちらはメタリックな格子のフレームに、風合い豊かなレンガを組み合わせたことで、かなり存在感の高いものになりそうです。

前回の記事で書いたように、麹町学園側となる敷地南側（3階部分。建築基準法上の1階）にサブエントランスなどが設けられておらず、エントランスは北西側道路沿いのみ（1階。建築基準法上の地下2階）となるわりにエントランスアプローチ空間が随分とこじんまりとしているように思ったりもしますが、エントランスホール自体は2層吹抜で高級感がありますし、ホール脇にはラウンジ、さらに1つ上の2階（建築基準法上の地下1階）にコミュニティラウンジ及びワーキングスペース（大小のブースが7つ）があるあたりも魅力的ですね。

100㎡超は1戸だけで、ほぼ30～80㎡台で構成された物件になるのでこういった共用施設（サードプレイス）があるとかなり便利でしょう。

163㎡はもちろんのこと、80㎡台ともなるとかなりのお値段になりますのでそのように各階ゴミ置場とかコンシェルジュサービスがあってもおかしくないのですが、今の時代のニーズを考慮した”麹町物件に適した売り方（提案）”ということなのでしょう。

この感じならば価格はもう少しこなれていて欲しかったという感覚もありますけど…。

前回のザ・パークハウス麹町レジデンス。

公式ホームページ

お部屋は71㎡の3LDK、北角住戸です。建築基準法上は4階になりますが、北西側道路沿いから見ると普通に6階相当の部分になります。
ただ、北東側は同じぐらいの隣接建物に視界を塞がれ、北西側道路の向かいの10階建マンションと、お見合い感の強いポジションにはなりますね。

間取りは70㎡ちょっとの3LDKで、番町アドレスでは見かけにくいものになります（3LDKはもっと大きなものが主体になる）。パークコート千代田四番町にはこういった大きさの3LDKがあり、番町エリアと言えども時代の流れには逆らえないようですが…。

そんな現実的な大きさの3LDKなのですが、大きさだけでなく間取り的にも高級感は今一つです。

先ほどの80㎡台の角住戸があのパフォーマンスなので、こちらにそれ以上を求めるのは酷なわけですが、やはり柱の食い込みが顕著ですし、LD周りの開口部が寂しいですね。

こちらは洋室2室がノンリビングインですし、やはり折上天井が採用された玄関周りの空間的な広がりも悪くはないのですが、70㎡そこそこでそういった玄関周りにゆとりを設けたことでLDが10畳しか確保出来ていないですし、洋室3がLDと一体利用しにくい設計になってしまっているのも疑問でしょう。

窓のあるL字キッチンは魅力的ですけど…。

坪単価は674万円。当物件の平均は700万円台前半〜中盤になるはずで低層階なりの水準ではあります。
麹町アドレスの近年の分譲としては、ザ・千代田麹町タワー（2016年分譲/平均坪単価約750万円）、グランスイート千代田麹町（2017年分譲/平均坪単価約550万円）がありますが、あそこは駅直結のランドマークですので、”あれから5年以上たったわりに安い”という感覚にはならないでしょう。

今時期の相場からすれば大きな違和感まではないのですが（特にコンパクト目のプラン）、一昨年のグランリビオ千代田平河町（平均坪単価約555万円）はもちろんのこと、昨年のパークコート千代田一番町（平均坪単価約750万円。上層階南向きは今後完成売りで売られるためカウントされていない）あたりと比べてもしっかりした水準という印象にはなってしまいますね。

ちなみに、第一期では163㎡42,000万円（単価的にはけして高くはない）を含む46戸が供給されます。

設備仕様面は、ディスポーザーはもちろんのこと（テラスは30～50㎡台で総戸数35戸という小規模のためありません）、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、水回りの天然石天板仕様、カップボード、廊下のタイル貼、そして60㎡台以上はLDビルトインエアコン、浴室は日ポリ化工などが備わっており大きな違和感はありません（163㎡は全室ビルトインエアコン、全熱交換器も搭載）。

管理費は472円/㎡。内廊下、かつ、ディスポーザー付ですが、上述のように各階ゴミ置場やコンシェルジュサービスはありませんので割高感がありますね。

駐車場は身障者用を含む全20台で機械式（建物内部タワー型）になります。