パークホームズ登戸ステーションアヴェニュー【登戸の駅徒歩2分だけでも凄いが…】14階74㎡8,298万円（坪単価370万円）

パークホームズ登戸ステーションアヴェニュー。

所在地：神奈川県川崎市　多摩区登戸６８街区1画地・2画地・3画地（仮換地指定済）（地番）、神奈川県川崎市　多摩区登戸字己耕地2408番1他3筆（従前地）（地番）
交通：登戸駅徒歩2分（小田急線。南武線は徒歩3分）、向ヶ丘遊園駅徒歩8分
用途地域：商業地域、近隣商業地域
階建・総戸数：15階建、53戸（うち一般販売対象住戸49戸）

登戸駅前の約37.2haの広大な区画整理事業地内の一画に誕生する物件です。

駅徒歩5分で昨春に分譲されたパークホームズ登戸スクエア（定借）の記事で言及したように、登戸駅前は徒歩5分圏内ですら分譲マンションがとても貴重な存在で、普通に所有権での徒歩2分となったこちらはスクエアの分譲当時から気になる存在でしたね。

駅の南東側では再開発で駅直結35階建のタワマンが誕生する見込みですし、敷地面積1,000㎡に満たない総戸数53戸というやや小ぶりな物件にはなりますが、（直結ではないながらも）駅への近さという点ではそれに匹敵するものがあります。

北東側に隣接して南武線が走るポジションなので駅前らしく賑やかな立地であるのは間違いありません。しかしながら、「ZEH-M Oriented」を採用するなど立地以外にも特色を感じることのできる物件ですね。

買物関係で言うと、登戸駅前は商業エリアが小さいのですが、スーパーに関して言えば選択肢が豊富です。昨春、オーケーがここから徒歩5分のところにオープンしましたし、目の前のマルエツ（徒歩1分）、小田急マルシェ（徒歩2分）、味の食彩館（徒歩3分）といった感じで非常に充実しています。
駅の反対側にはなるものの、その駅前再開発の低層部に入る商業施設にも期待でしょう。

通学校は、登戸小学校で徒歩11分と子供の足だと少々距離がありますが、ほぼフラットなアプローチになります。

公式ホームページ

お部屋は74㎡の3LDK、南角住戸です。最上階は一般分譲対象外なので、分譲住戸の中では最上階になります。
南西側道路の向かいには13階建の賃貸マンション（8割方ワンルーム）が昨年末に竣工しており、全戸南西向きとなる当物件に与える影響は小さくありません。しかしながら、線路が北東にあることから正反対の南西向きとしているということもあるでしょうし、敷地南東端い位置した当角住戸の上層階は南～南東にかけての視界抜けが出てきますね。南～南東は高いものでも8階建程度であり、日照だけでなく視界的にも良好です。

また、二重サッシが採用されているので窓を閉めている限りは線路の影響もほとんどないでしょう（※二重サッシは断熱性などの観点でZEH-M認定を受けるために採用されているというのもあります）。

間取りはその良好なポジションなりに物件内で最も大きなものになっています。

全戸南西向きとなった板状マンションで、専有部形状自体はごくごく一般的なものなのですが、細かな点での工夫がかなり多く見受けられるものになっていますね。

柱のアウトフレームがかなり行き届いているので居室形状がきれいなのはもちろんのこと、玄関脇にユーティリティスペースという大きな空間が設けられており、そこにつながる位置に2WAYの洗面室があるのも重宝しそうです。

コロナ禍の昨今はクレアホームズ府中西府スカイビューのように玄関に手洗い器が設けられた物件もあるぐらいですし、こういった設計に魅力を感じる方は少なくないでしょうね。
ユーティリティスペースは玄関下足スペースともっと一体感のある形でも良かったような気もしますが、下足スペース自体もゆったりとしていますし、ユーティリティスペースには窓もあるので、ちょっとした個室としても使えなくはないでしょう。

一方、そういったスペースあっての74㎡なのでLD単体では10畳ちょっととけして大きくはないものの、「連窓サッシ×ウォールドア」により広々とした空間も実現できますし、効率性・柔軟性共に高いレベルにありますね。

また、面白いのがコーナー部の曲面設計でしょう。庇部分のみではあるのですが、上から下までこの南コーナー部を丸めることで駅方向からのアイキャッチとしているのです。
大々的な曲面設計ではないものの、次の記事で言及するように南コーナー部のエントランスデザインにもかなり力が入っており、一般的なスケールの物件ながら強く差別化を意識した物件と言えるでしょう。

登戸駅ではとても貴重な駅徒歩2分はもちろんのこと、三井のブランド物件とくれば少々高かろうと売るのは難しいことではないはずですが、プラン、デザイン、そしてZEH-Mという特色まで有した物件になります。

坪単価は370万円。低層階は310～320万円ほどで、視界抜けが出てくる上層階なりにしっかりとしたプレミアムが乗っかっている印象ですね。

パークホームズ登戸スクエアは平均坪単価約270万円だったので、当物件の340～350万円ほどの水準とは随分と差があります。
差が大きい理由は言うまでもなくスクエアが定借（約70年）だったためですが、2018年分譲のミオカステーロ向ケ丘遊園Ⅱステーションプレミア（向ケ丘遊園駅徒歩3分）の平均坪単価が約270万円、2021年分譲のエクセレントシティ登戸（登戸駅徒歩10分、宿河原駅徒歩7分）の平均坪単価が約285万円であったことを考えると駅近とは言えやや強めな印象にはなりますかね。

ただ、上述のように、差別化要素を多く設けたことでパークホームズ登戸スクエア以上に代えの効きづらい物件になっていると思いますし、そういった"足し算"をせずともデザインだけで心臓を打ち抜きかねないものとなっているあたりに魅力を感じる方は少なくないようです。第1期は26戸とけして多くはないのですが、高グロスの3LDK（当物件の3LDKは角住戸のみ）をほとんど供給するあたりを見ると高単価・高グロスによる影響は感じられません。