ピアース西荻窪レジデンス【第1種低層住居専用地域を望む駅徒歩9分】1階54㎡6,499万円（坪単価401万円）

ピアース西荻窪レジデンス。

所在地：東京都杉並区上荻4-113他（地番）
交通：西荻窪駅徒歩9分
用途地域：近隣商業地域、第一種低層住居専用地域
階建・総戸数：8階建、30戸（募集対象外住戸2戸、事業協力者住戸3戸含む）

駅からの道程は北銀座通りをまっすぐ進むだけというシンプルなものになります。

個性豊かなショップが数多く存在する駅周りからは少し離れはしますが、西荻北銀座の商店街の先に位置しており、とぎれとぎれの部分もありながらも駅からの道程の半分程度が商店街の屋根付きアプローチ（※）になるという快適さもありますね。
※北銀座通りは都市計画道路による拡幅計画があります。駅寄りのエリアはまだ事業認可はされていない段階なので、先行き不透明なのですが、仮に実現するようなことがあれば屋根付きアプローチはなくなってしまうかもしれません（歩道などは新しくなり見た目は良くなるでしょう）

駅からは善福寺川を越えた先にあり、駅からの道程は善福寺川に向かって緩やかに下りまた上るという感じになるため少々起伏は伴いますが（善福寺川は近いですが、そのように起伏があり川沿いからは5m以上高くなるためハザード的には良好です）、敷地の一部が第一種低層住居専用地域になっていることからもお分かりのように駅から離れたなりの落ち着きが感じられるエリアになります。

北銀座通りに面したポジションではあるので、敷地の大半は近隣商業地域になるのですが、その内側（東側）には広域に渡り第一種低層住居専用地域が広がっていることから中層階以上においては眺望的な魅力も高いですね。

当物件はピアースらしく30㎡台もありますが、多くは50～70㎡台となっており少なからずそういった立地条件を加味しているのでしょう。

また、立地と言う点では、近隣徒歩1分のところにライフが今夏オープンするのが大きいですね。ライフは東京ガス跡地に誕生する敷地面積約4,400㎡、地上3階地下1階建の大型店舗で、近隣の買物利便性の向上は間違いなく、特にファミリーには嬉しいでしょうね。

北銀座通り沿いを除くとそのようにほとんどが第一種低層住居専用地域となる戸建が主なエリアなので分譲マンションの供給が限られているエリアです。そういった中で小規模とはいえ、このライフの誕生に合わせて（？）、物件を仕込んでくるあたりは流石だなと。

桃井原っぱ公園が徒歩7分となるポジションですし、駅前物件にはない魅力を備えた物件とも言えるでしょう。

公式ホームページ

お部屋は54㎡の1LDK+S、南東角住戸です。敷地東側が第一種低層住居専用地域の4階建（最高高さ10m制限なので1階がグラウンドレベルよりも少し下がっています）、また、南側も商業地域ながら同4階建ということで低層階としては悪くはありません。
ただ、見ての通り隣地境界との距離は十分とは言えず、日照への影響も小さくありません。

間取りは実質的には2LDKながら、そのように隣地境界との距離が十分ではないことなどが影響し、1室がサービスルームになったタイプになります。

効率性的にも少々気になるプランですね。
この面積帯のわりには廊下が長め、かつ、柱の食い込みも顕著なので有効面積は小さいです。居室畳数は面積帯なりに確保出来ている印象ではあるものの（柱の食い込みは畳数にカウントされています）、収納はかなり少な目で、そのあたりに影響が出ていますね。

坪単価は401万円。そのように中層階以上になれば東方向に申し分のない視界抜けが望めるポジションなのですが、上層階70㎡（北・東・南の三方角住戸）が坪単価440万円ほどで、グロスを考慮しているところもあるのかもしれませんが、思っていた以上に上下差が小さい印象になります（30㎡台は低層階でも450万円超ですけども…）。

東側の第一種低層住居専用地域を望む永久眺望住戸と囲まれ感のある1階住戸とでは条件が全く異なりますので単価差はもっと大きい方が自然だったでしょうね。
まぁ、モリモト物件はよく言っているようにパンダ的な価格設定をしない傾向にあり、低層階（条件の悪い住戸）でもそこそこのお値段になっていると感じることが多いわけですが…。

ちなみに、西荻窪駅でのコンパクト目の供給はやはり駅前物件が多く、近年だとピアース西荻窪（2018年分譲/平均坪単価約410万円）、オープンレジデンシア西荻窪（2020年分譲/平均坪単価約400万円）、クレヴィア西荻窪（2020年分譲/平均坪単価約440万円）などがあります。
直近の相場上昇もありはしますが、起伏ある駅徒歩9分、かつ、眺望的（視界的）な魅力に欠ける中での400万円超はやはりちょいと強気な印象になってしまいますね。

なお、ファミリータイプで言うと、パークホームズ杉並上荻（荻窪駅徒歩15分/平均坪単価約365万円（販売中のため暫定））やジオ杉並松庵（西荻窪駅徒歩16分・三鷹台駅徒歩10分/平均坪単価約390万円（販売中のため暫定））などがありますが、エリア・駅距離が大分違うので比較対象としてあまり適切ではないでしょうね。