ザ・パークハウス御苑内藤町【南西が御苑隣接の貴重過ぎる住居系地域】5階105㎡28,880万円（坪単価911万円）

ザ・パークハウス御苑内藤町。

所在地：東京都新宿区内藤町1-53（地番）
交通：国立競技場駅徒歩7分、千駄ヶ谷駅徒歩9分、新宿御苑前駅徒歩10分、四谷三丁目駅徒歩10分
用途地域：第一種住居地域
階建・総戸数：5階建（建築基準法上は地上4階地下1階建）

年初の「2022年ちょっと気になるマンション」でも述べたように、御苑内を除くと限られた内藤町アドレスな上、南西に御苑が隣接するという非常に貴重なポジションに誕生する物件です。

外苑西通り沿いのプラウド新宿御苑エンパイア（近隣商業地域の13階建）などとは異なり通りの内側の第一種住居地域（最高高さ20m×第二種高度地区）になるので5階建総戸数34戸というスケールしか実現できていません。そのため、御苑隣接とはいえ、視界は深めの森という感じで御苑を見下ろすような高い開放感があるわけではないのですが、そのちょっとした避暑地のような雰囲気が都心で味わえるのですから贅沢以外の何物でもありません。

御苑の入口自体はけして近くはないのですが、"御苑が南方向に隣接する住居系地域"は、この物件を含めほんのわずかでしかないという点からも非常に貴重な物件と言えるでしょう。

ただその一方で、広大な御苑隣接の隠れ家的な立地ということもあり利便性は都心のマンションとしてはやや弱いですね。

交通便は、最寄駅は国立競技場駅の徒歩7分（しかも深いところを走る大江戸線なのでホームまで時間がかかります）な上、やや標高が低くなる国立競技場駅や千駄ヶ谷駅との間には少々の起伏もあり、山手線内側物件の中では地味な方になるでしょう。
また、買物便も最寄りのまいばすですら徒歩8分、他では丸正（ビル建替による仮店舗）やビオセボンが徒歩12分といった感じになってしまいますね。

新宿駅周りはけして遠くなく、伊勢丹が徒歩20分、高島屋も徒歩24分という感じですので散歩がてら足を運べるのは良いとは思いますし、ネットスーパーを利用する方も少なくないでしょう。
ただ、そうは言えどもこのような便利とは言えない立地の「34戸中19戸が80㎡超の物件」で駐車場が9台（機械式）というのはどうでしょうか。

残りの15戸も60～70㎡台で、最低でも1億近い物件になりますし、敷地にけしてゆとりある物件ではないにしろもう少しこの地なりの「豊かさ」「優雅さ」みたいなものを考慮して欲しかったという思いは小さくないですね。
このご時世にしては思っていたよりも価格が抑えられていたと感じる物件で、さらに高級感を高めたり余裕を持たせた造りにしていたらこの価格では収まらなかったのでしょうが、さらに高額にしてでもそういったものが見たかったというのが正直なところになります。

なお、通学校は四谷第六小学校で徒歩5分になります。

公式ホームページ

お部屋は105㎡の2LDK、南西角住戸です。御苑が隣接しているのは敷地の南西のみにはなりますが、御苑の中心方向になる西側は御苑との間に数件の戸建を挟んでいるだけですので、この最上階住戸からは御苑方向のパノラマビューが望めます。
とはいえ、上述のように”高さ”はありませんので、視界抜けというよりも森を望む感じにはなるのですが、外苑西通り沿い（近隣商業地域）の建物群が東～南東方向からの喧騒を遮ってくれますし、都心とは思えない"隠れ家感"が凄いですね。

間取りはお隣の最上階西向き中住戸108㎡に次いで大きなもので、物件内で最も恵まれたポジションなりの豊かな面積が確保されています。

100㎡超なりに各所にゆとりを感じるプランなので細々と指摘するようなところはあまりないのですが、当物件の100㎡超の4戸のうちこちらだけが2LDK（他は一般的な3LDK）になっているのは興味深い点でしょう。

専有部形状（敷地形状）との兼ね合いもあったのだと思いますが、この面積帯で2LDKというのは驚きましたね。この居室配置だと簡単に居室を増やすわけにもいかないですし、お子さんのいるファミリーにはちょっと選びづらいかもしれません。

また、本来余裕（自由度が高い）があるはずの面積帯ながら、キッチンのオープン感が中途半端である点、トイレがわりと玄関に近いところにある点などは少々気になりますね。

玄関・廊下周りのゆとりや両サイドがFIXガラスになった高級感のあるLDドアなどは申し分ありません。

坪単価は911万円。上述のように利便性はけして高くはないのですが、逆に言えばそういったニーズの方が買うような立地（物件）ではなく、非常に希少性の高いお部屋になりますので、1,000万円を超えていても不思議ではなかったように思います。
※上述のように駐車場は少ないのですが、こういったお部屋には優先権が付されているのでその点も問題ありません。

次の記事で言及するようにこの単価帯の検討者からすると外観・共用面に物足りなさを感じやすい物件で、そういったあたりが考慮されてのものだと思いますが、視界や環境といったものを優先したい方にとってはこの単価帯でも魅力を感じることが出来るように思います。