ザ・パークハウス御苑内藤町【立地・面積・価格にミスマッチな駐車場】3階62㎡9,480万円（坪単価507万円）

続けて、ザ・パークハウス御苑内藤町。

設計はプラネック・デザイン、施工は東亜建設工業、そしてデザイン監修は先日のザ・パークハウス麹町レジデンスでも起用されていたSUEP.になります。

バルコニー手摺の横ルーバー仕上げ（風抜けを意識）が外観上の最大の特徴で、同SUEP.によるザ・パークハウス市谷甲良町を彷彿させるものですね。

ザ・パークハウス市谷甲良町もそこそこの価格帯の物件でしたし、SUEP.は周辺環境を活かしたパッシブデザインでの実績が豊富なデザイナーでもあるのでこの御苑隣接のポジションにはピッタリでしょう。

ただ、その後のマンション価格の高騰でこの物件は”超高額”という範疇になってきますし、最低でも60㎡台、半数超を80㎡台の高グロス住戸としたマンションであることを考えると”やや平凡な佇まい”という感覚にもなりますね。

ゲーテッドデザインのエントランス周りには御苑の緑と連動するしっかりとした植栽が設けられ、それなりの雰囲気を保っています。ただ、エントランスは東側グラウンドレベルからは階段を数段下りる位置になりますし（それでもエントランスのある階は2階（建築基準法上は1階）になっているあたりには頑張りを感じますが、如何せん起伏のきつい立地です）、”隠れ家感”はあれど、700～800万円台以上のお部屋に相応な”高級感”という点では物足りなさがあります。

一方、エントランスホール脇のラウンジは、ソファだけでなく折上天井にまで曲面を取り入れた柔らかなで素敵な空間です。また、共用内廊下を分断しいわゆる3戸1エレベーター（総戸数34戸ながら3基のエレベーター）、さらに地下1階（建築基準法上）には全住戸分のサイクルトランクルームを設けるといった点も評価できるでしょう。

とはいえ、やはり前回の記事で述べたように、けして交通利便性が高いポジションでないながらも駐車場が9台（機械式。しかもそのうち7台分は高額住戸に優先権が付いているのでそれ以外の住戸はほぼ利用できない）というのは当物件の大きなウィークポイントになりますし、サイクルトランクルームよりもそういった点を考慮したランドプランであって欲しかったとも思ってしまうのです。

60～70㎡台だと駐車場が必要ない方もそこそこいらっしゃるとは思いますが、80～90㎡台で優先権が付いていないお部屋はねぇ…。

前回のザ・パークハウス御苑内藤町。

公式ホームページ

お部屋は62㎡の2LDK、東向き中住戸です。建築基準法上の2階住戸でエントランス（ラウンジ）の上部という位置関係になります。
上述のようにエントランスは東側道路のグラウンドレベルから数段下りた高さにあり、当住戸がほぼほぼ1階という感じ（道路方向は植栽などが目隠しになる）になりますね。
御苑隣接住戸のような特別感はないものの、道路の向かいの前建は低め、また、外苑西通りからは1本奥まった落ち着きがあり、都心立地としてはけして悪いポジションではないでしょう。

間取りは60㎡超の2LDKということで、2LDKとしてはゆとりがありますね（先ほどの100㎡超の2LDKは例外中の例外です）。

LDの目立つ位置からのリビングインとなった洗面浴室はやや疑問ではあるものの、短い廊下で洋室1がノンリビングインになっている効率性は悪くなく、かつ、柱の影響の少ない設計も良いでしょう。

低層建の物件ながら戸境壁が乾式なあたりは”違和感”の1つではありますし、浴室の1416（1418ではない）やオープンキッチンではないあたりも気にはなりますが…。

坪単価は507万円。西向き（といっても低層階のため御苑ビューと言う感じではない）は80㎡台に坪単価500万円台中盤（北西角住戸。※西向き中住戸は、反対運動による隣地の"目隠し壁"の影響で次期以降分譲のため価格未定）、南西向き（御苑隣接）は地下1階70㎡台の坪単価600万円台中盤が下限という感じですので、物件内でこなれた水準になります。東向き住戸の中では最下階にはなりますが、地階ではないですし、このご時世としては現実的な方でしょう。

62㎡というやや大きな2LDKのためグロスがそこそこ嵩んでいることが考慮されているようにも思いますが（仮に55㎡ならば同単価で約8,400万円でしかありません）、坪単価500万円台ならば上述のように共用面やデザインも”期待はずれ”という印象にはならないですしね。

直近では最寄駅は違えどブリリア四谷三丁目（四谷三丁目駅徒歩2分/平均坪単価約545万円）、ピアース新宿三丁目（新宿三丁目駅徒歩6分/平均坪単価は500万円台中盤）が分譲されており、やはり低層階は500万円そこそこでした。

ここは利便性では劣ってしまいますし、お部屋から御苑が見えずとも豊かな環境とブランド感を持ってすれば違和感はないでしょう。

設備仕様面も500万円そこそこのお部屋にとっては優秀ですね。ディスポーザー、食洗機、トイレ手洗いカウンター、水回りの天然石天板仕様はもちろんのこと、カップボード、LDビルトインエアコン、日ポリ化工の浴室など単価帯なりのグレード感のあるものです。
標準でも充実しているので、最上階100㎡超の3戸もとりわけグレードが上がるわけではないのですが、LDの天井が間接照明付の折り上げ仕様になっているのは良いでしょう。

管理費は383円/㎡。内廊下、かつ、ディスポーザー付、さらに上述のように3戸1エレベーター（総戸数34戸でエレベーター3基）を採用していることを考えれば悪くありません。
管理費が500円/㎡超になったとしても100㎡超の高額住戸などにとっては各階ゴミ置場が欲しかったところかもしれませんが、1億前後のお部屋の検討者の懐具合からすれば管理費がこの水準に抑えられている方がバランスが良いようにも思いますね。

駐車場は全9台（身障者用を含む）で機械式になります。