サンクレイドル川越立門前通り【小江戸川越の景観形成地区内】5階73㎡4,998万円（坪単価227万円）

サンクレイドル川越立門前通り。

所在地：埼玉県川越市松江町2-12-9他（地番）
交通：本川越駅徒歩10分、川越市駅徒歩16分、川越駅徒歩20分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：5階建、23戸

少々駅距離はありますが、小江戸川越らしい特徴的な立地に誕生する物件になります。

立地は、その名の通り立門前通りに面しており、立門前通りは蓮馨寺から続く門前商店街で、大正浪漫夢通りと交わる通りでもあります。
さらに、この物件が出来る松江町2丁目は、時の鐘（徒歩8分）を中心とする「川越十ヵ町」のうちの1つで、景観形成区域として建築物の厳しい制限が定められたエリアというあたりも大きな特徴になるでしょう。

当敷地は松江町2丁目の端でありギリギリ十ヵ町というポジションではあるものの、川越十ヵ町内は以下で述べるような高さ制限も影響し分譲マンションが非常に限られているためそういった意味での希少性を感じることの出来る物件ではあるでしょう。蔵造りなど小江戸川越の街並や雰囲気が好きな方には魅力的な立地でしょうね。

買物関係は、クレアモール商店街がほど近いこともあり駅距離以上に便利です。24時間営業のマルエツが徒歩4分に加えミニコープも徒歩4分になります。また、イトーヨーカドーが徒歩10分、丸広百貨店も徒歩11分とまずまずの距離感ですね。

また、通学校の中央小学校も徒歩8分ということでファミリーにとってのバランスの良さも感じることのできる立地になります。

設計はスペースコム、施工は小川建設です。

その川越十ヵ町のうち制限が特に厳しいこのエリアは商業地域（一般的に制限が緩く高い建物が立ちやすい）でありながら"時の鐘の高さを超えない16mの高さ制限"がなされていることもあり、総戸数23戸という小ぶりな物件になります。

しかしながら、そのような景観形成地区内の物件らしくデザインにはかなり気を使っているようで、特に立門前通り沿いのエントランス周りの御影石を大々的に用いた設えは存在感がありますね。

エントランスホールは大谷石を用いた和モダンデザインを採用していますし、あまりデザインに力を入れる印象のないサンクレイドル（アーネストワン）であろうとも立地なりのものを意識する必要があったということでしょう。

公式ホームページ

お部屋は、73㎡の3LDK、北西角住戸です。いずれの面も接道はしていないものの、近いところは青空駐車場や戸建になります。
ただ、少し先の時の鐘の高さ制限にかからないところには11階建のマンションがありますし、そもそも当物件は全戸西向き（角住戸除く）で日照的に良いとは言えないのは気になるところでしょうか。

間取りは、物件内で最も大きなもので、面積を絞る印象のあるサンクレイドルシリーズにしてはしっかりとした大きさと感じます。

玄関がかなり南東方向に引っ張られた設計で、廊下を短くするためLDを内寄りにした全室リビングインプランなので角住戸らしいものとは言えません。

ただ、柱が完全にアウトフレーム化されているのは素晴らしいですし、サッシ2枚半分のLD開口部、引き戸が大きく開け放てる洋室2の設計も良いですね。

大きなウォークインクローゼットが3つもあり、収納もかなり充実したプランになります。

坪単価は227万円。最上階の角住戸ということで物件の中では高めのお値段設定になっています。低層階中住戸には坪単価180万円台もあり、そこそこの単価差がありますね。

近年の本川越駅側での供給は、アンビシャス川越（2021年分譲/駅徒歩5分/平均坪単価約245万円）、プレシス本川越ルミナス（2020年分譲/駅徒歩4分/平均坪単価約225万円）、パレステージ本川越（2018年分譲/駅徒歩11分/平均坪単価約220万円）、パークホームズ川越新富町アドーア（2018年分譲/駅徒歩1分/平均坪単価約285万円）といった感じで、当物件の200万円そこそこの平均坪単価は駅距離を加味してもまずまず現実的な印象になるでしょうか。

まもなく分譲されるザ・パークハウス川越タワーはもちろんのこと、川越駅側のパークホームズ川越ザ・レジデンス（2020年分譲/駅徒歩5分/平均坪単価約260万円）やレ・ジェイドタイムズコア川越（2021年分譲/駅徒歩5分/平均坪単価約260万円）、レ・ジェイド川越ザ・レジデンス（2021年分譲/駅徒歩10分/平均坪単価約235万円）などと比べてもやはり控えめな設定になります。
リモートワーク中心の方など川越中心の生活を送れる方にとっては魅力を感じやすい水準だと思いますね。

設備仕様面は、このスケールですのでディスポーザーがないのは当然でしょう。床暖房は普通に付いていますし、価格帯的に水回りの天然石天板仕様やトイレ手洗いカウンターがなくとも違和感はありません。

管理費は274円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですが、かなりの小規模物件になりますので仕方のないところでしょうか。

駐車場は、平置2台のみになります。