オープンレジデンシア中野新井テラス【中野駅徒歩12分×公園環境も魅力】68㎡7,780万円（坪単価379万円）

オープンレジデンシア中野新井テラス。

所在地：東京都中野区新井1-51-25（地番）
交通：新井薬師前駅徒歩6分、中野駅徒歩12分
用途地域：近隣商業地域
階建・総戸数：7階建、29戸

薬師柳通り沿いに誕生する2件のオプレジのうち南寄りに位置しているのがこちらテラスになります。

コートの方は同じ薬師柳通り沿いでも第一種中高層住居専用地域で、こちらは近隣商業地域になるのですが、近所なので大きな差は感じないですし、こちらの方が新井薬師駅も中野駅も徒歩１分だけ近いポジションになります。

中野駅はそれなりに距離がありますが、自転車などを利用すればすぐですし、ブロードウェイの入口まで徒歩7分ですので中野駅周りも身近に感じることが出来るでしょう。

買物便は新井薬師商店街が至近ですし、まいばすが徒歩4分、ライフが徒歩5分、ミニピアゴが徒歩6分、マルエツが徒歩7分と良好、また、新井薬師公園が徒歩3分、平和の森公園が徒歩8分、四季の森公園も徒歩12分といった公園環境も魅力になるでしょうね。

設計は長谷建築設計事務所、施工はオープンハウスアーキテクトです。

敷地面積600㎡ちょっとの総戸数29戸というオプレジらしい小ぶりな物件になりますので、エントランス周りはこじんまりとしています。

ただ、エントランス周りのデザインにはかなり力を入れているようで、重厚な石調タイルが貼られた袖壁は高級感がありますし、エントランス上部の住戸周りにダイレクトサッシもふんだんに施したことによる透明感も良いアクセントになっていると思います。

公式ホームページ

お部屋は68㎡の2LDK+S、南西東の三方角住戸です。南も西も接道しておらず、西側には6階建のマンションもありますので、少々の囲まれ感は伴います。

ただ、そういった点を加味した設計で、東側にも開口部が設けられているのが良いですし、南側は3～4階建なのでこういった低層階でも南方向からの日照は得られるでしょう。

間取りは70㎡には満たないながらも物件内では大き目のものになります。
ただ、オプレジらしい柱の食い込みに加え、廊下もわりと長いあたりは気になりますね。LD単体では10畳、キッチンも2.8畳となるなど、効率性の悪さが災いしてか専有面積のわりに居室畳数は小さ目です。

上述のように開口部の工夫はあれど接道面が短い歪な敷地形状ゆえに生じたプランという印象で、もう少し気の利いた間取りであって欲しかったというのが正直なところです。オプレジに間取りを期待するのはご法度ではありますけど、ベッドルーム2の引き戸も柱（梁）の食い込みにより、引き戸の方立てが大きくなってしまっていて引き戸を開いてもLDとの一体感はイマイチなあたりも残念です。

坪単価は379万円。この位置の最上階は58㎡の2LDKと面積的には小さくなりますが、坪単価は418万円になっており、30㎡台などのコンパクトプランはやや単価が高めの設定でもあるので物件平均もこのぐらいになるでしょうか。

近年の近隣供給事例としては、プレミスト中野通り（2019年分譲/新井薬師前駅徒歩4分・中野駅徒歩17分/平均坪単価約355万円）、シティハウス中野テラス（2018年分譲/沼袋駅徒歩6分・新井薬師前駅徒歩10分・中野駅徒歩14分/平均坪単価約380万円）といったところで、シティハウスは例に漏れず強めのお値段設定ではありましたが、ここは最も中野駅が近いですし、その後のさらなる相場上昇を考えればまずまずの水準だと思います。

オプレジなのでブランド感に欠けますし、芳しくない間取り面が考慮された水準ではありますが、近年は"それらが考慮されている感のないオプレジ"の方が多い印象ですしね。

設備仕様面は、少規模のためディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、フィオレストーンの水回り天板、トイレ手洗い器などが備わっているので違和感はないでしょう。

管理費は341円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下を採用した小規模物件のためかやや高めです。

なお、駐車場はありません。