ブリシア方南町【見れば見るほど凄い立地！】2階65㎡7,998万円（坪単価406万円）
ブリシア方南町。
所在地：東京都杉並区堀ノ内2-301-13（地番）
交通：方南町駅徒歩10分
用途地域：第一種低層住居専用地域
階建・総戸数：3階建、23戸
方南町駅徒歩10分で、駅からは標高5mほど下るためフラットアプローチという感じではありません。
しかしながら、善福寺川のリバーフロント、かつ、熊野橋児童遊園のパークフロントでもある第一種低層住居専用地域という非常に稀なポジションになります。
リバーフロントとパークフロントが「南西方向」という点も素晴らしいのですが、そもそも当物件の敷地は和田堀風致地区内に位置しており、善福寺川と広大な和田堀公園の豊かな自然が非常に身近というあたりが特筆すべき点ですね。
永福町駅や西永福駅を最寄りとするエリアにはパークホームズ西永福やジーエスグランド永福町などといった和田堀公園が至近となる物件もあります（パークホームズはやはり風致地区内です）。とは言え、それらは方南通り沿いなので敷地周りにはこちらのような第一種低層住居専用地域の落ち着きはありません。
また、このエリアの第一種低層住居専用地域は、建蔽率が40％、容積率も80％という第一種低層住居専用地域の中でも非常に厳しい制限が設けられており（第一種低層住居専用地域の指定容積率は50～200％まであり、採算性などが影響し、100％以下の第一種低層住居専用地域にはそうそうマンションは出来ません）、事実この物件の周辺に既存分譲マンションが存在していないということからも異端な物件であることがお分かりいただけるのではないでしょうか。
※容積率が低いことでランドプランにも魅力が窺えます（詳細は次の記事）。
最寄りのスーパーは、サミットストア（妙法寺前店）の徒歩8分、他はまいばすとサミットストア（和泉店）が徒歩10分、スーパーつかさが徒歩11分と言う感じで、落ち着きある住宅地なりに利便性は今一つですが、駅距離もしかりでそのようなことがあまり気にならなくなるぐらいの特長的な立地だと思いますね。
通学校の済美小学校が善福寺川を越えてすぐの徒歩2分にあるあたりもファミリーにとっては魅力的な材料になるでしょう。
公式ホームページ
お部屋は65㎡の3LDK、北西角住戸です。敷地北西部に位置したお部屋で、北側は細い道路の向かいに2階建のSOMPOケア堀ノ内があります。
ただ、西側は敷地内の緑化を挟み善福寺川がとなるリバーフロントで、南西方向が熊野橋児童遊園、そして善福寺川の向かい北西方向に済美公園が広がるあたりにも気持ちよさを感じることが出来るポジションですね。
日照面では西日が中心になってしまうため、敷地形状からすればもう少し南西方向に傾けた配棟にして欲しかったという思いが生じます。
間取りは、このご時世なりのやや小ぶりな3LDKになります。ただ、ブリシアシリーズは60㎡ほどの3LDKが中心になることが多いですし（当物件の中住戸にもあります）、当物件には70㎡超もそこそこあるので立地なりに多少ゆったり目にしている印象ではありますね。
低層なりに壁式構造を採用した物件で、柱形が出ていないですし、廊下も短くしているので一般的な60㎡台後半の使い勝手があるでしょう。玄関の下足スペースがとても小さいのは気になりますが、一方で門扉付の大きなポーチも＋α空間として魅力的ですね。
面白いのはウォークインクローゼットともつながったオーナーズブースで、2WAYとしたことで用途も広がりそうです。オーナーズブースはリモートワークなどにも使える個室でエアコン設置にも対応していますね。
坪単価は406万円。上述のように近隣には分譲マンションが存在しませんし、まして当物件はリバーフロント×パークフロントになりますので比較対象として適切な物件は見当たりません。
方南町駅で言うと2020年分譲のプラウド杉並方南町（駅徒歩7分/平均坪単価約365万円）があり、スケールやブランド力の差などを加味するとやや立派な水準に感じてはしまいます。
ただ、上述のように非常に貴重な立地の分譲マンションですし、80％という非常に低い容積率が生み出すランドプランの豊かさなどを鑑みると（詳細は次の記事）、こういったお値段設定になるのは仕方ないところでしょうか。それぐらい珍しいタイプのマンションと言って良いように思います。
この単価帯でもいつも通りの簡素な設備仕様なのは残念ですし、この立地・敷地形状ならば南向き（南西向き）で頑張って欲しかったという思いもありますが…（せっかくのこのポジションでの西向きは若干ミスマッチを感じる）。
ちなみに、最上階の「オーナーズスカイテラス（37㎡）×ルーフバルコニー（32㎡）」プランの坪単価614万円（13,000万円）には流石に面食らいました。
貴重な物件の中のNo.1住戸ではありますが、ブランド力に欠けるブリシアでは流石に頑張り過ぎな感がありますし、そもそも専有面積は70㎡でしかないので、”富裕層向け住戸としてのミスマッチ”もありますよね…。
所在地：東京都杉並区堀ノ内2-301-13（地番）
交通：方南町駅徒歩10分
用途地域：第一種低層住居専用地域
階建・総戸数：3階建、23戸
方南町駅徒歩10分で、駅からは標高5mほど下るためフラットアプローチという感じではありません。
しかしながら、善福寺川のリバーフロント、かつ、熊野橋児童遊園のパークフロントでもある第一種低層住居専用地域という非常に稀なポジションになります。
リバーフロントとパークフロントが「南西方向」という点も素晴らしいのですが、そもそも当物件の敷地は和田堀風致地区内に位置しており、善福寺川と広大な和田堀公園の豊かな自然が非常に身近というあたりが特筆すべき点ですね。
永福町駅や西永福駅を最寄りとするエリアにはパークホームズ西永福やジーエスグランド永福町などといった和田堀公園が至近となる物件もあります（パークホームズはやはり風致地区内です）。とは言え、それらは方南通り沿いなので敷地周りにはこちらのような第一種低層住居専用地域の落ち着きはありません。
また、このエリアの第一種低層住居専用地域は、建蔽率が40％、容積率も80％という第一種低層住居専用地域の中でも非常に厳しい制限が設けられており（第一種低層住居専用地域の指定容積率は50～200％まであり、採算性などが影響し、100％以下の第一種低層住居専用地域にはそうそうマンションは出来ません）、事実この物件の周辺に既存分譲マンションが存在していないということからも異端な物件であることがお分かりいただけるのではないでしょうか。
※容積率が低いことでランドプランにも魅力が窺えます（詳細は次の記事）。
最寄りのスーパーは、サミットストア（妙法寺前店）の徒歩8分、他はまいばすとサミットストア（和泉店）が徒歩10分、スーパーつかさが徒歩11分と言う感じで、落ち着きある住宅地なりに利便性は今一つですが、駅距離もしかりでそのようなことがあまり気にならなくなるぐらいの特長的な立地だと思いますね。
通学校の済美小学校が善福寺川を越えてすぐの徒歩2分にあるあたりもファミリーにとっては魅力的な材料になるでしょう。
公式ホームページ
お部屋は65㎡の3LDK、北西角住戸です。敷地北西部に位置したお部屋で、北側は細い道路の向かいに2階建のSOMPOケア堀ノ内があります。
ただ、西側は敷地内の緑化を挟み善福寺川がとなるリバーフロントで、南西方向が熊野橋児童遊園、そして善福寺川の向かい北西方向に済美公園が広がるあたりにも気持ちよさを感じることが出来るポジションですね。
日照面では西日が中心になってしまうため、敷地形状からすればもう少し南西方向に傾けた配棟にして欲しかったという思いが生じます。
間取りは、このご時世なりのやや小ぶりな3LDKになります。ただ、ブリシアシリーズは60㎡ほどの3LDKが中心になることが多いですし（当物件の中住戸にもあります）、当物件には70㎡超もそこそこあるので立地なりに多少ゆったり目にしている印象ではありますね。
低層なりに壁式構造を採用した物件で、柱形が出ていないですし、廊下も短くしているので一般的な60㎡台後半の使い勝手があるでしょう。玄関の下足スペースがとても小さいのは気になりますが、一方で門扉付の大きなポーチも＋α空間として魅力的ですね。
面白いのはウォークインクローゼットともつながったオーナーズブースで、2WAYとしたことで用途も広がりそうです。オーナーズブースはリモートワークなどにも使える個室でエアコン設置にも対応していますね。
坪単価は406万円。上述のように近隣には分譲マンションが存在しませんし、まして当物件はリバーフロント×パークフロントになりますので比較対象として適切な物件は見当たりません。
方南町駅で言うと2020年分譲のプラウド杉並方南町（駅徒歩7分/平均坪単価約365万円）があり、スケールやブランド力の差などを加味するとやや立派な水準に感じてはしまいます。
ただ、上述のように非常に貴重な立地の分譲マンションですし、80％という非常に低い容積率が生み出すランドプランの豊かさなどを鑑みると（詳細は次の記事）、こういったお値段設定になるのは仕方ないところでしょうか。それぐらい珍しいタイプのマンションと言って良いように思います。
この単価帯でもいつも通りの簡素な設備仕様なのは残念ですし、この立地・敷地形状ならば南向き（南西向き）で頑張って欲しかったという思いもありますが…（せっかくのこのポジションでの西向きは若干ミスマッチを感じる）。
ちなみに、最上階の「オーナーズスカイテラス（37㎡）×ルーフバルコニー（32㎡）」プランの坪単価614万円（13,000万円）には流石に面食らいました。
貴重な物件の中のNo.1住戸ではありますが、ブランド力に欠けるブリシアでは流石に頑張り過ぎな感がありますし、そもそも専有面積は70㎡でしかないので、”富裕層向け住戸としてのミスマッチ”もありますよね…。
