ザ・パークハウス所沢レジデンス【17階建×全戸南向きという稀な設計】68㎡4,548万円（坪単価222万円）

続けて、ザ・パークハウス所沢レジデンス。

設計・施工は不二建設です。

当物件の最大のポイントは、やはり「17階建×全戸南向き」を採用している点になるでしょう。
敷地面積1,030㎡超に対し、建築面積はわずか352㎡というランドプランで、約66％という非常に高い空地率からしても”普通ならば14～15階建になる”、また、南北に細長い敷地形状からすると”普通ならば東向きや西向きがある”ところなのに「17階建×全戸南向き」になっているのです。

先行する南西側隣接地の自社物件ザ・パークハウス所沢プレイスの影響はもちろんありますし、それ以外の周囲のマンションなどを考慮したがゆえの設計ではあるのでしょうが、14～15階建で西向きなども取り入れた配棟でも販売上何ら問題ないレベルのものに仕上がっていたはずで、あえてこのような全戸南向きになっていることにデベロッパーの強い意志を感じるというものです。

前回の記事でも書いたようにプレイスに比べると半分ほどのスケールでしかないのですが、17階建の高さを出したことで空地が大きく、特に敷地南側エントランス周りにゆとりあるアプローチ空間が捻出出来ているのが魅力でしょう。その空間があることで南側隣接地との離隔が図れているという点もドミノリスクを抑える上で大きな意味をなします。

ちなみに、17階建としたことで非常用エレベーターを設ける必要が生じており、1基しかないエレベーターが非常用という扱いになっているのも興味深い点の1つになります。非常用エレベーターは共用廊下から独立した位置になければならないことが影響し、エレベーターの待合スペースをゆとりあるものに出来ているのも良い材料になるでしょうか。1フロア3戸の物件でこんなに余裕のある造りはなかなかないです。

また、デザイン監修はザ・パークハウスでお馴染みのインタープランデザインセンターで、雰囲気あるバルコニー周りの石調タイルなど、同デザイナーを起用したプレイスとの共通点も窺えるものになっているあたりも素敵ですね。

前回のザ・パークハウス所沢レジデンス。

公式ホームページ

お部屋は68㎡の3LDK、南向き中住戸です。南西方向には南北に長いプレイスがわりと先まで伸びているため圧迫感はそこそこありますし、真南側も4階建なのでこの低層階からの視界は妨げられます。
ただ、そのように敷地内南側にエントランスアプローチや駐輪場が施すゆとりあるランドプランが実現出来たことで南側隣接地までの離隔は約13mあり、低層階でも日照は問題ないでしょう。

間取りは物件自体が67～68㎡台という狭いレンジになっているので大きな差はないものの、物件内で最も小さなものにはなります。

東西の幅が短い中で「全戸南向き」を実現したがゆえにスパンはギリギリという印象で、やはり外廊下ながら洋室1室が行灯部屋であることや、6.6畳の洋室の形状などを見ると少々無理している感は否めません。

ただ、柱のアウトフレームは行き届いている方ですし、洋室2のウォールドア設計、洋室2と3がつながったウォークスルー設計なども評価できる点でしょうか。

このスパンならばLDから洋室2にかけては連窓サッシを導入しギリギリまで開口部を大きくして欲しかったと思ってしまいますが…。

坪単価は222万円。物件内で唯一の中住戸プランの低層階ということで物件内では下限水準になっています。

ザ・パークハウス所沢プレイスの平均がこれと大差ない水準で、全戸南向きとはいえ視界抜けが得られないお部屋になるので若干の値上がり感はあるでしょう。

とはいえ、立地だけでなく価格でも一線を画すシティタワー所沢クラッシィ（平均坪単価約345万円）はともかく、近年の近隣供給事例は、プラウド所沢寿町（2021年分譲/駅徒歩9分/平均坪単価約210万円）、リビオ所沢（2021年分譲/駅徒歩10分/平均坪単価約220万円※コンパクトタイプが平均をやや押し上げている）、ブランズタワー所沢（2019年分譲/駅徒歩6分/平均坪単価約255万円）、シエリア所沢（2018年分譲/駅徒歩7分/平均坪単価約215万円）といったところで、昨年以降の直近のマンション価格高騰や日照良好な南向きでの単価であることを考えれば現実的な設定なのだと思います。

低層階は将来的な保証こそありませんが、グロスもこなれていますし利便性と南向きを共に重視する方にとっては検討しやすい水準でしょうね。

設備仕様面は、総戸数49戸でもディスポーザーが付いているあたりは三菱地所らしい点になるでしょう。水回りの天然石天板仕様はありませんが、食洗機に加えトイレ手洗いカウンターも付いています。

管理費は293円/㎡。同ディスポーザー付の外廊下だったプレイスの190円/㎡と比べると1.5倍超の水準になりますが、スケールが半分以下でしかないことを考えれば仕方ないところでしょうか。非常用エレベーターは通常のエレベーターよりも点検・メンテナンスコストがかかるのでそのあたりも多少影響しているかもしれません。

駐車場は全20台で、内訳は平置3台、機械式17台になります。