リビオレゾン横浜鶴見ステーションサイト【第一京浜沿いだが高利便な駅徒歩3分】3階64㎡5,980万円（坪単価307万円）

リビオレゾン横浜鶴見ステーションサイト。

所在地：神奈川県横浜市鶴見区鶴見中央4-9-9他（地番）
交通：京急鶴見駅徒歩3分、鶴見駅徒歩6分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：11階建、118戸

第一京浜沿いのポジションなので賑やかなのは間違いありませんが、駅近な上、向かいがオリンピックになるので利便性という点ではかなり魅力的なものと言えるでしょう。東（第一京浜）と西の二面が接道した敷地で、両面にエントランスが設けられていることでさらに利便性が増しています。

同第一京浜沿いの南側は総戸数199戸の大規模賃貸マンション「プラウドフラット鶴見（Ⅰ）」であることからも分かるようにどちらかと言うと"コンパクトが無難な立地"という印象にはなりますが、3LDK（50～60㎡台）も用意されているあたりはそういった買物利便性を考慮してのものでしょう。
※当物件は四方にある1フロア4戸の角住戸が全て3LDK（2LDK+S含む）になっており思っていた以上にファミリーに焦点を当てた物件になります。

通学校の鶴見小学校は第一京浜の向こう側となる徒歩11分なので子供の足だとやや距離感がありますが、とりわけ遠いといったようなことはありません。

ちなみに、ホームページ等では「資産性」として"駅徒歩3分内のマンションの価格上昇率がそれ以上の物件に比べ突出しているデータ"が掲載されており、もちろんデータ自体に嘘偽りはないのですが、1つ注意していただきたいのは「駅徒歩3分内のマンション」は”駅直結や駅徒歩1分などのタワマンのシェアが高い”という点ですね。

タワマンは一般的な物件に比べ総戸数が多いですし、投資目的での購入も多く売出数も多いので”駅徒歩3分内の中古シェアに占めるタワマン率”はかなり高くなります。そのため、そういったものが平均を押し上げた結果、データとして突出した数字になっていますが、タワマンなどの特殊な物件を除いたらここまで突出した数字にならないのが現実ですね。

公式ホームページ

お部屋は64㎡の2LDK+S、南東角住戸です。南側はその10階建のプラウドフラット鶴見なので、至近距離で視界が妨げられます。ただ、主開口部のある第一京浜側は正確には東南東という感じで、緑豊かな中央分離帯もあるぐらいですので低層階でも日照は悪くありません。
また、二重サッシが採用されているので、窓を閉めている限り音が気になることはほとんどないはずです。

間取りは物件内で最も大きなものになりますが、建蔽率及び容積率の高い商業地域ということもありプラウドフラット側の隣地間距離が十分ではなく、最上階を除くと3LDKではなく「2LDK+S」という設計になります。
※共用廊下が外廊下で向かいに住戸がなければそちらに居室を設けることで3LDKは容易でしたが、当物件は"西向き住戸もある内廊下設計"です。

そういった点ではやや中途半端な印象も受けはするものの、柱の食い込みの少ないプランで、一般的な田の字ベースのプランに比べややワイドとなったスパンも魅力の1つになるでしょう。

連窓サッシが採用されているのでスパンなりの幅のある開口部が実現していますし、玄関をセットバックしたことで玄関前にアルコーブ空間を施すことが出来ているのも◎ですね。
逆梁構法を採用しているため、掃き出し窓の窓際に梁の影響がないながらもサッシは一般的な高さのものでしかない（もっと高く出来るはずなのにしていない）のはちょっと残念ですけども…。

坪単価は307万円。上層階には坪単価330万円ほどのものもありますが、中住戸も含めると300万円ちょっとのものが多くなっておりファミリータイプ（50～60㎡台）の平均は310万円ぐらいになるでしょうか。

直近のミオカステーロ鶴見フロンティア（2021年分譲）は、京急鶴見駅徒歩10分で鶴見川を越えた先とはいえ平均坪単価約235万円という控えめな水準、また、その前2020年に分譲された駅西のヴェレーナ鶴見（鶴見駅徒歩7分）でも平均坪単価約290万円でしたので、京急鶴見駅徒歩3分×第一京浜沿いだと気持ち強めの印象にはなるでしょうか。

ただ、昨年以降の好調な市況からすれば違和感を覚えるような水準ではないですし、50～60㎡台に面積を絞ったなりの単価設定というところでしょう。多くが「2LDK+S」表示になってしまっているのは気になる点ですが…。