リビオレゾン横浜鶴見ステーションサイト【容積率600％の窮屈なランドプランでも間取りは良好】6階54㎡4,930万円（坪単価303万円）

続けて、リビオレゾン横浜鶴見ステーションサイト。

設計・施工は売主にも名を連ねるファーストコーポレーションです。
ファーストコーポレーションは長谷工のように特命受注も行うぐらいですし、こちらも日鉄興和不動産への持ち込みになるのでしょうか。

なお、こちらの敷地は第7種高度地区（31m制限）の高さ制限があり、直床になります。そこそこの価格帯の物件で、前回の記事で書いたように1フロアに4戸ある角住戸は全て3LDK（2LDK+S含む）であることを考えると、10階建にしてでも二重床にして欲しかったという思いもなくはないのですが、11階建にした以上は直床になるのは仕方のないところと言えるでしょう。

そもそもここは容積率がかなり高い商業地域（600％）であり、"600％でありながら31m制限"がなされているケースは多くないのでランドプランが窮屈になるのは必然なのです。11階建にしてフロア数を稼いでも空地率は約18％でしかなく10階建（同じ容積率を確保しつつ）にしたらさらにギリギリになってしまいます
※むろん採算度外視して、容積率を余らせれば違った印象のものも可能ですが、経済合理性上あり得ないでしょう。

また、総戸数118戸とはいえ駅近物件なりに30㎡台もわりと多く設けられた最大64㎡の構成ですので総戸数から受ける印象ほどのスケール感はありません。

ただ、コロナ禍のテレワークニーズに対応し、共用面での充実を図る傾向のある日鉄興和不動産の物件らしく当物件にもエントランス脇にラウンジ・テラス空間が設けられています。ラウンジだけでなくテラスも屋内の空間になっていて、つながっていることにより空間的な広がりがあり、同時に10人以上がワークスペースなどとして活用できるぐらいの広さがあります。

ラウンジ・テラス空間が施されていることもありエントランスホールはけして大きい印象はないのですが、前回の記事の冒頭で言及したように東と西の両面にエントランスが設けられているあたりも◎でしょう。

デザイン監修はムービングアーキです。外観は逆梁構法（バルコニー手摺が梁（コンクリ）となる）を採用したことで重厚感があると同時に、バルコニー周りに立体的な設え（マリオンなど。ちょっとあみだくじっぽい。笑）や色味・質感の異なる素材を用いたことで、平均以上の存在感を醸し出すことが出来ていると思います。東面と西面とでデザインに変化を与えているのも上手ですね。

前回のリビオレゾン横浜鶴見ステーションサイト。

公式ホームページ

お部屋は54㎡の2LDK、西向き中住戸です。第一京浜（東側）に背を向けた西向き住戸で、細い道路の向かいの前建（4階建）を越えるポジションになります。
ただ、内側も同31m制限の商業地域に変わりはなく、1区画先には10階建（二重床なので高さ的には11階建とほぼ差がない）のエクセレントシティ横浜鶴見がありますので視界抜けという感じではありません。

間取りは平均的な50㎡台中盤のものよりも細長いタイプにはなりますが、LD側の開口部がかなりしっかりとしているのは好感が持てますし、先ほどのプラン同様に柱の食い込みを抑えているあたりも魅力的ですね。上述のように窮屈なランドプランを強いられる中でこういった設計が出来ているのは素晴らしいと思います。

行灯部屋の洋室2は小さ目ではあるものの、収納面がかなり充実したプランで効率性も高いですね。

坪単価は303万円。物件内の下限面積帯となる30㎡台はグロスが嵩まないなりに若干単価が強めではあるものの、そこまで差は設けられておらず、コンパクト目のもの（2LDK以下）の平均でも310～320万円といったところになるでしょうか。

コンパクト目の物件で言うと、その正面方向にあるエクセレントシティ横浜鶴見（2018年分譲）が恰好の比較対象になり、30～50㎡台のみの構成で平均坪単価は約290万円でした。
昨年以降マンション価格はさらに一段上がった感がありますし、こちらは効率性の高いプランが多いことを考えれば違和感のないところだと思います。日照はけして良いものとは言えませんが、コンパクト目のプランならばあまり気にはならないですし、西向きは第一京浜沿いではないのも良い点でしょう。

設備仕様面は、総戸数118戸とはいえ30～50㎡台が多い物件ですのでディスポーザーがないのは仕方ないところでしょう。
また、設備面にあまり力を入れない傾向のあるリビオシリーズらしく全体的にシンプルなものになっており、特にトイレ手洗いカウンターがないのは残念に感じてしまいますが、食洗機は付いています。

管理費は246円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下設計の物件ですし、上述のような共用施設もありますので違和感はないでしょう。

駐車場は全25台で来客用の1台（平置）を除いた24台が機械式になります。もちろん屋外に機械式を設けるような余裕はなく、建物内機械式になります。