パークホームズ志村坂上ザ・テラス【駅徒歩4分×小豆沢公園パークフロント】7階70㎡7,220万円（坪単価340万円）

パークホームズ志村坂上ザ・テラス。

所在地：東京都板橋区小豆沢3-1-5（地番）
交通：志村坂上駅徒歩4分
用途地域：準工業地域
階建・総戸数：7階建、54戸

スケール的にはごくごく一般的ながら「駅徒歩4分×パークフロント」という分かりやすい特長を持った物件になります。

パークフロントは約7万㎡もの広大な小豆沢公園とはいえ北側になるので、日照とのトレードオフになってしまうのは残念な点ではありますが、中山道からしっかりと内に入った落ち着きのあるポジションというあたりにも魅力を感じることが出来るでしょう。

一方で、西側の広大なトーハツ跡地（この物件の敷地も以前はトーハツの持ち物でした）は長年更地状態とはいえ、普通に考えたらいずれマンションなどの大規模な建物になる可能性が高いですし、既に前建のある南方向の視界も芳しいものとは言えないですね。

買物便は、ビッグ・エーとまいばすが徒歩6分、ヨークマートやビバホームなどたくさんのショップが入るセブンタウンが徒歩7分、いなげやが徒歩8分、さらに東武ストアと三徳が徒歩9分となるなど潰しは効きますが、セブンタウンは坂下なので徒歩だとやや面倒ですし、駅前がにぎわっているとはいい難い志村坂上駅のため駅近物件にしてはやや弱い印象にはなるでしょうか。

なお、通学校は志村第四小学校で徒歩9分（通学路経由）になります。

公式ホームページ

お部屋はＡ棟70㎡の3LDK、南西角住戸です。南側は当物件の5階程度の高さのある建物がありますが、この最上階住戸であれば視界が抜けてきますし、西側はその広大なトーハツの更地になりますので、”とりあえずの視界”はとても良いものになります。
トーハツ跡地は「容積率200％×第2種高度地区×最高高さ30m」ですし、敷地自体が大きく窮屈なランドプランになることは考えにくいです。そのため、もの凄く視界が悪化してしまうということはなさそうではあるのですが、南に比べれば太陽が低くなる西側ですし、視界と共に日照への影響が出てくる可能性もあるでしょうね。かなり大きな土地になるので緩和（容積率や高さ）が行われ30m超のものになる可能性もないとは言い切れません。

間取りは70㎡にギリギリ乗せたに過ぎないやや小ぶりな角住戸になります。
当物件はファミリータイプ中心ではあるものの最大でも71㎡台にとどめており、グロスを抑えたい意図を感じますね。

小ぶりな物件にしてはエントランス周りのデザインなどにも拘りを感じますし、小豆沢公園のパークフロントと日照がそれなりに両立できる北西角住戸（ルーバル付のものもある）なんかには1～2戸80㎡台があっても良かったような気もしますけれども…。

当プランはそのように70㎡でしかなく、東向きや西向きに設けられたワイドスパンプランとは異なるシンプルな田の字ベースのものになるのですが、南面設計には特徴があります。
LD側だけでサッシ3枚分の開口部、また、「連窓サッシ×ウォールドア」を採用したことで開放感にも期待できるでしょう。

西側（妻面）の開口部は地味ですし、ワイドスパンとなった東向きと西向きで構成されたB棟が「逆梁工法」によるハイサッシ（2.2m）を実現しているのに対し、順梁工法のこちらA棟の掃き出し窓のサッシ高はごくごく一般的なものでしかないあたりはちょっと残念に感じてしまうのですが、こちらのクオリティでも”平均以上”ではありますね。

共用廊下側の柱のアウトフレームが比較的きれいなあたりにも好感が持てるプランでしょう。

坪単価は340万円。斜線制限の影響もあり最上階（7階）には4戸しかなく、上述のように南方向は6～7階でないと視界が抜けない感じでもあることから物件内で上限に近いしっかりとしたお値段設定になっています。
※小豆沢公園のパークフロントで眺望的な魅力の高い北西角住戸（日照もトーハツ側からある程度得られる）の上層階には350万円ほどのものもあります。

Ｂ棟（東向きや西向き）には300万円を切るお部屋が多くなっているぐらいですので、敷地形状的に南向き住戸率が低くなっているあたりも考慮したお値段設定と言えるでしょう。
西向きのお値段設定（5階の西向き中住戸69㎡が坪単価296万円）からはデベロッパー的にも西側には将来的にそこそこの高さのものが建つことを織り込んでいることが窺えますし、南側もとりわけ眺望やプラン的な魅力が際立つお部屋でないことを考えると340万円はやや強めの印象にはなってしまいますかね。

南向き中心の物件で、もう少し良好な視界の南向き住戸があったとしたらもう少し単価が抑えられていたかもしれません。