パークホームズ志村坂上ザ・テラス【ワイドスパン×逆梁ハイサッシ】3階69㎡6,040万円(坪単価290万円)

続けて、パークホームズ志村坂上ザ・テラス。

設計・施工は川口土木建築工業で昨年11月に竣工済の完成売り、また、直床になりますね。
第2種高度地区による斜線制限がきついエリアで、階高の余裕がないのだと思いますが、やや残念な点にはなるでしょうか。

スケール的にはファミリータイプのみの構成とはいえ、総戸数54戸はけして大きくはありません。しかしながら、容積率が200%と低く制限されているエリアのため敷地面積自体は1,900㎡超あり、設計面・デザイン面などでの特色を少なからず感じることのできる物件になるでしょう。

設計面ではB棟(東向きと西向きで構成)の逆梁工法が最大の特長になるでしょうか。逆梁工法の採用により窓際から梁の影響をなくすことで約2.2mのハイサッシを実現することが出来ています。南北に長い敷地形状が影響し、南向き住戸が少なくなっていることをカバーする意味合いもあるのでしょうが、そういった敷地形状を加味し、B棟はワイドスパン設計が採用されていますし、ここまでやってくれると間取りに厳しい方でも魅力を感じやすいように思います。

また、共用面では西側に設けられたクランクインアプローチのエントランス周りが良い感じです。エントランスアプローチは水平ラインに伸びた庇と落ち着いたレザー仕上げの御影石がアクセントになっており、坪庭の借景が望めるエントランスホールの雰囲気も素敵ですね。

そのように敷地自体はけして小さくないですし、昨今のトレンドから言うとリモートワークの出来るちょっとしたラウンジスペースやテラススペースなどがあると良かったとは思いますが、駐車場はほぼ機械式の12台、駐輪場は戸あたり1.4台ほどしかない75台となるなど少な目になっていますし、高さ制限(斜線制限)が厳しいエリアなりに各所にゆとりを設けるのは難しかったようです。

外観デザインは、逆梁(コンクリ手摺)の重厚さと順梁(ガラス手摺)の透明感が良いコントラスト、さらに、マリオンなどで水平・垂直のラインを強調しているためシンプルながらも飽きの来ないものになっていると思います。

前回のパークホームズ志村坂上ザ・テラス

公式ホームページ
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お部屋は69㎡の3LDK、西向き中住戸です。広大なトーハツの更地を望むポジションで、前回の記事でも書いたように将来的にはそこそこの高さの建物になることを想定しておくべきでしょう。
そうなった場合、こういった低層階は視界だけでなく西方向からの日照にも影響が出てしまうように思いますが、やや南西に傾いた西向きなので道路方向でもある南~南西方向からの日照は将来的にも保たれる可能性が高いですし、もちろんトーハツの更地との間には道路を挟んでもいますので駅近物件としてはけして悪い条件にはならないでしょう。

間取りは上述のように「ワイドスパン×逆梁工法」が大きな特長となります。
読者の方ならばご存じかとは思いますが、順梁でも階高や工法次第ではハイサッシが可能で、実際に実現している物件もあります。逆梁にすることでバルコニー手摺(梁)をガラスには出来ないので、そこでの採光面でのデメリットはどうしても伴いますし、「逆梁>順梁」でないことは言うまでもありません。

しかしながら、この立地は将来的に視界がお見合いになることも十分に考えられますし(向き合うのが共用廊下とかであれば影響は小さいのですが)、そういった可能性がある中で「ワイドスパン×逆梁工法(ハイサッシで採光を得ると共にコンクリ手摺で視界をある程度遮る)」を採用しているのは理に適っていると思いますね。

また、単なるワイドスパンではなく開口部の幅が伴っているあたりにも好感が持てるでしょう。
このぐらいのワイドスパンでもLDの開口部がサッシ2枚分しかないようなケースは山ほどありますし、洋室2のL字サッシも魅力的なプランです(コーナー部が南側を向いているので日照が入りやすいです)。

ワイドスパンで奥行(玄関からバルコニーまでの距離)を短く出来たことで廊下による面積消費を抑えているあたりも悪くないですし、この廊下の長さで洋室1室と洗面所がノンリビングインという点も評価出来ますね。

坪単価は290万円。平均では約310万円といったところで、志村三丁目駅のファミリータイプの分譲マンションは2015年のアデニウム志村ブルームフォート(駅徒歩5分/平均坪単価約205万円)、2014年のオーベル志村城山(駅徒歩3分/平均坪単価約220万円)あたりから出ていないので、価格上昇具合に驚かれる方もいらっしゃるかもしれません。
※パークホームズで言うと2013年のパークホームズ志村坂上フォレストヒル(志村坂上駅徒歩9分/蓮沼駅徒歩7分)が平均坪単価約195万円でした。

ただ、志村坂上駅に拘らず少し範囲を広げるとプレミスト志村三丁目(蓮根駅徒歩8分/志村三丁目駅徒歩9分)があり、2019年の分譲で平均坪単価約260万円でしたので、その後のさらなる相場上昇や「駅徒歩4分×パークフロント」という点を加味すれば違和感まではないでしょう。囲まれ感(西側もいずれ建物が立つ可能性が高い)や南向き住戸率の低さゆえの視界面・日照面を考えるともう少し頑張って欲しかったという思いもなくはないですが、この後は住友のシティハウス志村坂上ですし…。

設備仕様面は、ディスポーザーがないのは残念っちゃ残念ですが(三井はこのぐらいの戸数では導入に前向きではないので驚きはない)、食洗機、天然石のキッチン天板が備わっており悪くはないでしょう。トイレ手洗いカウンターはあってもおかしくなかったように思いますが、このご時世のこの単価帯ならば違和感はありません。

管理費は290円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですのでやや高めですね。ファミリータイプのみの総戸数54戸はそこそこのスケールではあるので250円/㎡ぐらいだとスッキリするのですが…。

駐車場は全11台で身障者用のみが平置、残りの10台が機械式になります。また、別途来客用が1台あります。

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