エクセレントシティ船橋グランライズ【「玉川」旅館跡地、約15年ぶりのスケール感】9階71㎡6,098万円(坪単価283万円)

エクセレントシティ船橋グランライズ。

所在地:千葉県船橋市湊町2-2412-1の一部他(地番)
交通:京成船橋駅徒歩9分、船橋駅徒歩10分
用途地域:商業地域
階建・総戸数:14階建、189戸

100年を超える歴史があった老舗旅館「玉川」跡地に誕生する物件で、敷地面積3,000㎡超のスケール感という点でも注目度の高いものになります。

この駅距離ですのでむろん本町通りを越えますし、本町通り沿い(南側)で先行して分譲中のエクセレントシティ船橋本町(約10年ぶりの船橋駅徒歩6分内)のような立地的な"分かりやすさ"はないのですが、船橋駅を最寄りとするエリアに総戸数100戸超の物件が誕生するのはお隣の2007年分譲のパークハウスプレシアタワー(定借)以来のことであり、船橋駅徒歩10分圏内の利便性と共にスケール感(共用面での充実)が伴っているという点は大きな特徴と言って良いでしょう。

ただ、ここいらへんにはスケールの大きな物件があり、西側隣接地にそのプレシアタワー(38階建)、さらに南方向コナミスポーツクラブの先にパークハウスプレシア(プレシアタワーよりも前の2001年に分譲された物件でやはり定借)の20階建があり、囲まれ感は強いですね。

また、市役所の手前には消防署がありますし、ちょっと出ると賑やかなエリアではあるものの、敷地自体は千葉街道から内に入ったポジションですし、駅前再開発も含めた船橋駅徒歩10分圏内の利便性とのバランス感はけして悪いものではないでしょう。

スーパーは大きなものだと駅前の徒歩10分前後、あとは東武ストア船橋南本町店(徒歩8分程度)、小さなものであれば市役所の東側のアタック(徒歩3分程度)という感じになります。自転車を利用すればららぽーとなどのベイエリアも利用しやすいですね。

なお、通学校は船橋小学校で徒歩12~13分と少々距離があります。湊町小学校がもっと近いところにあるのでちょっと残念な点になるでしょうか。

公式ホームページ
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お部屋は、71㎡の2LDK+S、南東角住戸です。南側はコナミスポーツクラブ、東側は消防署の建物とつながる消防指令センター(兼船橋市職員研修所)の建物がありますが、この9階ならばいずれの建物も越え、特に東方向はわりと先まで視界抜けが得られますね。

ただ、上述のように南側には20階建のパークハウスプレシアが屏風のように東西に広がっていますので少々圧迫感が伴いますし(曲面設計となったかなり特徴的な建物)、コナミの敷地が将来に渡りこのままとはいい難いのも気になる点でしょうか(まぁ、コナミの敷地はこちら以上に南面がパークハウスプレシアにより大変なことになっているので用途は限られるとは思いますが…)。

間取りは70㎡そこそこのやや小ぶりな角住戸ですし、プラン的にも大きな特徴はないですね。ただ、南側の視界が芳しくないためか東側(妻面)の開口部がまずまず充実していますし、柱がきれいにアウトフレーム化されているあたりも評価できる点でしょう。

気になるのは長めの廊下でしょうか。
純粋な廊下部分は短めではあるものの、LDの入口ドアをご覧いただくとお分かりのようにドアのところからLD畳数にカウントされていますのでLDは数字よりも大分小さい、つまり、実質的な廊下がかなり長いことに注意が必要です。

このLDドア位置は洋室1をリビングインとして建築基準法上の居室要件(採光要件)を満たすためで(※)、わりとよくあることとはいえ、知識のない方にはミスリードになってしまいがちなところです。
※リビングインの場合はLDと一体で居室要件(床面積に対し一定以上の開口部面積が必要)を計算でき、それによりサービスルームとなることを回避している。

なお、玄関の下足スペースは小さ目でもう少し奥行が欲しかった印象ではあるのですが、ニッチカウンターが付いているのは良いですね。

坪単価は283万円。上層階でも300万円ほどの設定で、平均で約310万円ほどだった先行するエクセレントシティ船橋本町に比べるとやはりこなれた水準です。

最も影響を与えているのは駅距離に違いありませんが、囲まれ感のある立地であることも考慮されているであろう水準で、物件平均はルピアコート船橋本町(2021年分譲/船橋駅徒歩8分/平均坪単価約285万円)よりも幾らかこなれているぐらいになるのでこのご時世としては妥当なところでしょう。

"歴史ある立地"に誕生する物件にしてはシンプルな印象を受けてしまうところがあり、多少販売単価を上げてでもさらなる特長が欲しかったという思いもあるのですが、立地的(視界的)に優れたお部屋が少ないこと、また、高予算の方の中には駅前再開発待ちの方などもいらっしゃると思うのでそういったコンセプト(提案)は得策ではなかったとも言えそうです。

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