エクセレントシティ船橋グランライズ【スケール以上の「モダン」なエントランス】2階55㎡4,298万円（坪単価257万円）

続けて、エクセレントシティ船橋グランライズ。

設計・施工はデベロッパーでもある新日本建設です。
当物件の最大のポイントとなるのが前回の記事の冒頭で言及した「敷地面積3,000㎡超×総戸数189戸」のスケール感で、それに伴い充実した共用面が最大のポイントになるでしょうか。当然のことながらデベロッパーは船橋駅周りでこのスケール感が久しぶりなこと（約15年ぶり）を意識しているはずで、それを生かしたプロジェクトということになります。

最も印象に残るのは2層吹抜のエントランスホールになるでしょうか。
エントランスホールからはクランクインとなったエントランスアプローチの傍らに施された緑が望めますし、明るく面積的にもゆとりを感じる空間になります。

天井からは2つの大きなシャンデリアがぶら下がってしますし、"総戸数200～300戸クラスのタワマンのエントランスホール"に匹敵するぐらいのレベルというと分かりやすいでしょうか。

また、共用施設としては、キッチンもあるパーティールーム＆キッズルーム、そしてリモートワークなどにも利用できるライブラリールームがあり総戸数なりのものですね。昨今のトレンド及び総戸数189戸というスケールを鑑みるとライブラリールームがもう少し大きいと良かった印象ではありますけれどもね。

ランドプランやデザインという点では、有形文化財にも登録されていた従前の「玉川」時代を知っている方からすると少し残念な気持ちがあるかもしれません。
当物件は旅館時代の面影は感じにくく、緑もけして豊かとは言えません。外観はバリエーション豊富なバルコニー手摺やマリオンなども設けた繊細さがあり色味などからは「玉川」を踏襲している印象もあるものの、基本的には今時のモダンなデザインという印象で、外観は無理としてもエントランス周りなどには緑を生かしつつこの地の歴史を受け継ぐような"和の演出"があって欲しかったように思うのです。

そういった意味では三菱地所や三井など歴史ある地の開発に一日の長があるデベロッパーの手腕にお目にかかりたかったという思いがないと言えば嘘になりますし、そこはちょっと残念な点ではあるでしょうね。

前回のエクセレントシティ船橋グランライズ。

公式ホームページ

お部屋は55㎡の2LDK、東向き中住戸です。北側がエントランス上部の吹抜部分になっていることからもお分かりのように、敷地北東部に位置しており、真東は接道しています。真東方向に道路が延びるポジションのため、低層階でも局所的に視界抜けが得られますが、南東方向には消防署関係の建物がありますので日照はほとんど得られません。

間取りは50㎡台中盤の一般的な大きさの2LDKで、居室配置もごくごく一般的なものになります。
ただ、柱の食い込みが抑えられており玄関がくぼんだ位置に設計されたことで玄関前にアルコーブスペースがあるのは良いですね。

これによって廊下が短めに出来ていますし、ややゆとりを感じる玄関下足スペース、さらに、洋室2のウォールドアを開くことで空間的な広がりが得られるあたりからも好感が持てます。

坪単価は257万円。エクセレントシティ船橋本町（平均坪単価約310万円）の低層階50㎡台は坪単価280万円といったところでしたので、やはり駅距離（立地）なりの印象ですし、ルピアコート船橋本町の同面積帯の低層階よりもこなれているあたりからしても"総戸数なりの現実的な設定"を心掛けていると感じます。

当物件は30㎡台～の構成で、グロスの嵩まない30㎡台はパークハウスプレシアタワーとお見合いになる西向き低層階ですら坪単価280万円台といった感じなのですが、50㎡台だと60～70㎡台（低層階は230万円台など）との差はそこまでではないですね。
※30㎡台そこそこのみで構成されたプレシスヴィアラ船橋（平均坪単価約315万円）は200万円台中盤～300万円台後半まで非常に幅広い単価設定になっていました。

設備仕様面は、エクセレントシティ船橋本町が小規模でもディスポーザーが備わっていたぐらいですので、こちらも当然ディスポーザーが搭載されています。水回りの天然石天板仕様はありませんが、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、エクセレントウォーターが備わっており、ほぼ同様のものになるようです。

管理費は241円/㎡。外廊下ですがディスポーザー付ですので違和感はないでしょう。共用施設が充実しているとはいえ、総戸数189戸のスケールを考えれば安い方ではありませんが、エレベーターが3基（1階住戸がそこそこありますし2基でもおかしくない）あることによる点検・メンテナンスコストなども幾らか影響しているはずです。

駐車場は全90台で、敷地北側～北西側の機械式が主になります。3台だけ平置がありますが、カーシェア用と来客用を含みます。