レジデンシャル池袋本町【南面良好な住宅街らしからぬコーナーサッシ】72㎡8,498万円（坪単価390万円）
レジデンシャル池袋本町。
所在地：東京都豊島区池袋本町3-2005（地番）
交通：下板橋駅徒歩5分、北池袋駅徒歩9分、板橋駅徒歩12分、新板橋駅徒歩14分
用途地域：第一種住居地域、第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：7階建、88戸（非分譲住戸43戸含む）
「池袋本町三丁目20・21番南地区防災街区整備事業」ということで、平たく言うと住宅が密集していて防災上弱いエリアになるため「防災街区整備地区」として認定し建替を促した結果、誕生した物件と言えるでしょうね。
従前の権利関係は定かではありませんが、以前は戸建やアパートなどかなり細かな建物で構成されていたところに誕生する物件で、こういった整備地区として認定されないことにはこういった規模の開発はかなり難しいでしょう。
そのため、非分譲住戸がおよそ半分を占めるなどといった事情もありますが、従前のこの敷地に限らず周囲は戸建などの低層建物ばかりで構成されており、分譲マンションが非常に限られているといった点での希少性はかなりのものですね。
当物件の敷地北東側は都市計画道路（補助82号線）が事業に着手済、少し東側の都市計画道路（補助73号線）も同様で（都市計画道路沿いは既に第一種住居地域や近隣商業地域に変更されています）、今後はこういったマンションがボチボチ誕生してくるものと思われますが、当物件にとっての都市計画道路は敷地北東側なので多くを占める南向き住戸にとっての影響は小さいですし、南方向に制限の厳しい第一種中高層住居専用地域（第3種高度地区）が広がるというのは魅力的な材料になるはずです。
現状の周囲はかなり落ち着きのある低層住宅街になっているため、近隣に商業施設はないのですが、現状でも下板橋駅前のヨークマート（線路の向こう側）が徒歩6分で利用できますし、板橋駅前のマルエツも徒歩9分という距離感なので悪くはないでしょう。生鮮はありませんが、徒歩8分にドン・キホーテもありますね。
通学校は池袋本町小学校で徒歩8分とまずまず、またこの物件の周辺は住宅街らしく複数のひろば・児童遊園などもありますので子育て世代にとってのバランスもとれています。
公式ホームページ
お部屋は72㎡の3LDK、南西角住戸です。南西方向に池袋氷川神社（緑が豊か）、南方向に低層住宅街を望むポジションで、上述のように南方向はこちらよりも制限の厳しい第一種中高層住居専用地域になるので、将来的にもこの上層階住戸からの視界が妨げられる可能性は低いでしょう。
間取りは角住戸にしては小ぶりなものになります。しかしながら、そのような良好な南面条件が考慮され、"住宅街の物件"ではそうは見られないインパクトのあるコーナーサッシが設けられているのは大きな特長と言えるでしょう。
いわゆるハーフバルコニー設計として（LD側のバルコニーをなくして）、LD側にちょっとしたコーナーサッシを設けるようなケースは多くありますが、こちらの場合はそんなレベルのものではなく正方形に近いバルコニーが設計されているあたりにも驚かされます。
サッシは床上すぐのところから梁下までの掃き出し窓同等の高さのあるもの（そもそもLDの西側は普通に掃き出し窓でバルコニーに出られます）なので三次元的にも良好ですし、視界的にも設計的にもタワマンの角住戸に匹敵するぐらいの魅力的なものと言えるでしょう。
バルコニーはLDからも出られる上、形状的にもLDと一体利用しやすくなっているので外気が心地よい季節はより魅力が増すでしょうね。
なお、廊下は角住戸なりの長さがあり、70㎡そこそこの面積帯であることを考えればもう少し効率性を重視しても良かったような印象ではあるものの、柱の食い込みは少なく、かつ、ウォールドア仕様のベッドルーム3をLDにつなげて使うことでそこそこの大きさのある空間に出来るのも◎ですね。
坪単価は390万円。上述のように近隣の豊島区側の住宅エリアには分譲マンションが見当りませんし、近年比較的分譲の多い大山駅寄りは板橋区になりますので、適切な比較対象がないですね。
やはり板橋区にはなりますが、下板橋駅及び板橋駅徒歩4分だったオープンレジデンシア板橋（平均坪単価約330万円※平均専有面積40㎡台とコンパクト多め）あたりが近いっちゃ近いのですが、それでも2018年の分譲ですし物件属性的にもあまりピンときません。
他では分譲中の大山駅徒歩7分のザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜（平均坪単価が約365万円）、要町駅徒歩4分のシティハウス西池袋（平均坪単価約460万円）といったところで、南面良好な目玉プランがこの単価ならば少なくとも違和感はないように思いますし、池袋がほど近い利便性と共に環境面を重視したい方にとっては魅力を感じやすい水準ではないでしょうか。
ちなみに、こちらの販売は防災街区整備事業ゆえに地域優先分譲があります。当初は優先分譲が先の予定だったのですが、一般分譲と同時になったとのことで今回の分譲は一般分が13戸、優先分が9戸の計22戸になります。
所在地：東京都豊島区池袋本町3-2005（地番）
交通：下板橋駅徒歩5分、北池袋駅徒歩9分、板橋駅徒歩12分、新板橋駅徒歩14分
用途地域：第一種住居地域、第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：7階建、88戸（非分譲住戸43戸含む）
「池袋本町三丁目20・21番南地区防災街区整備事業」ということで、平たく言うと住宅が密集していて防災上弱いエリアになるため「防災街区整備地区」として認定し建替を促した結果、誕生した物件と言えるでしょうね。
従前の権利関係は定かではありませんが、以前は戸建やアパートなどかなり細かな建物で構成されていたところに誕生する物件で、こういった整備地区として認定されないことにはこういった規模の開発はかなり難しいでしょう。
そのため、非分譲住戸がおよそ半分を占めるなどといった事情もありますが、従前のこの敷地に限らず周囲は戸建などの低層建物ばかりで構成されており、分譲マンションが非常に限られているといった点での希少性はかなりのものですね。
当物件の敷地北東側は都市計画道路（補助82号線）が事業に着手済、少し東側の都市計画道路（補助73号線）も同様で（都市計画道路沿いは既に第一種住居地域や近隣商業地域に変更されています）、今後はこういったマンションがボチボチ誕生してくるものと思われますが、当物件にとっての都市計画道路は敷地北東側なので多くを占める南向き住戸にとっての影響は小さいですし、南方向に制限の厳しい第一種中高層住居専用地域（第3種高度地区）が広がるというのは魅力的な材料になるはずです。
現状の周囲はかなり落ち着きのある低層住宅街になっているため、近隣に商業施設はないのですが、現状でも下板橋駅前のヨークマート（線路の向こう側）が徒歩6分で利用できますし、板橋駅前のマルエツも徒歩9分という距離感なので悪くはないでしょう。生鮮はありませんが、徒歩8分にドン・キホーテもありますね。
通学校は池袋本町小学校で徒歩8分とまずまず、またこの物件の周辺は住宅街らしく複数のひろば・児童遊園などもありますので子育て世代にとってのバランスもとれています。
公式ホームページ
お部屋は72㎡の3LDK、南西角住戸です。南西方向に池袋氷川神社（緑が豊か）、南方向に低層住宅街を望むポジションで、上述のように南方向はこちらよりも制限の厳しい第一種中高層住居専用地域になるので、将来的にもこの上層階住戸からの視界が妨げられる可能性は低いでしょう。
間取りは角住戸にしては小ぶりなものになります。しかしながら、そのような良好な南面条件が考慮され、"住宅街の物件"ではそうは見られないインパクトのあるコーナーサッシが設けられているのは大きな特長と言えるでしょう。
いわゆるハーフバルコニー設計として（LD側のバルコニーをなくして）、LD側にちょっとしたコーナーサッシを設けるようなケースは多くありますが、こちらの場合はそんなレベルのものではなく正方形に近いバルコニーが設計されているあたりにも驚かされます。
サッシは床上すぐのところから梁下までの掃き出し窓同等の高さのあるもの（そもそもLDの西側は普通に掃き出し窓でバルコニーに出られます）なので三次元的にも良好ですし、視界的にも設計的にもタワマンの角住戸に匹敵するぐらいの魅力的なものと言えるでしょう。
バルコニーはLDからも出られる上、形状的にもLDと一体利用しやすくなっているので外気が心地よい季節はより魅力が増すでしょうね。
なお、廊下は角住戸なりの長さがあり、70㎡そこそこの面積帯であることを考えればもう少し効率性を重視しても良かったような印象ではあるものの、柱の食い込みは少なく、かつ、ウォールドア仕様のベッドルーム3をLDにつなげて使うことでそこそこの大きさのある空間に出来るのも◎ですね。
坪単価は390万円。上述のように近隣の豊島区側の住宅エリアには分譲マンションが見当りませんし、近年比較的分譲の多い大山駅寄りは板橋区になりますので、適切な比較対象がないですね。
やはり板橋区にはなりますが、下板橋駅及び板橋駅徒歩4分だったオープンレジデンシア板橋（平均坪単価約330万円※平均専有面積40㎡台とコンパクト多め）あたりが近いっちゃ近いのですが、それでも2018年の分譲ですし物件属性的にもあまりピンときません。
他では分譲中の大山駅徒歩7分のザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜（平均坪単価が約365万円）、要町駅徒歩4分のシティハウス西池袋（平均坪単価約460万円）といったところで、南面良好な目玉プランがこの単価ならば少なくとも違和感はないように思いますし、池袋がほど近い利便性と共に環境面を重視したい方にとっては魅力を感じやすい水準ではないでしょうか。
ちなみに、こちらの販売は防災街区整備事業ゆえに地域優先分譲があります。当初は優先分譲が先の予定だったのですが、一般分譲と同時になったとのことで今回の分譲は一般分が13戸、優先分が9戸の計22戸になります。