レジデンシャル池袋本町【出色のコーナーサッシと貫通型ダブルエントランス】2階45㎡4,398万円（坪単価325万円）

続けて、レジデンシャル池袋本町。

設計はGMK、施工は山田建設です。デザインに関してもGMKが担当しており、GMKは4000近い物件を取り上げている当サイトで初めての登場になります。
しかしながら、担当の小林氏はURココスクエア国領やクレッセント三鷹ザ・タワーなどスケール感のある物件での実績もある方のようで、実際、共用部・専有部共に工夫を感じることが出来ますね。

こちらは住宅街の物件としては大きな総戸数88戸というスケールがありますが、20～40㎡台のコンパクト目のプランも多くありますので総戸数から受ける印象ほどは大きくはなく（前回の記事で書いたように防災街区整備事業で地権者住戸が半分弱あることも影響しているのでしょう）、高さ的にも7階建ですので出来ることは限られています。

しかしながら、先ほど取り上げたプランには当物件の顔と言っても過言ではない南西コーナー部の大きなダイレクトサッシ、さらに、南東角住戸の南側にもダイレクトサッシを施すなど住宅街の物件らしからぬ高い存在感を放っており、専有部の魅力を高めるだけでなく同時に共用部（デザイン）的な魅力を高めているのも上手いですね。

また、前回の記事で書いたように、北側（共用廊下だけでなく住戸もある）はいずれ通り沿い（都市計画道路補助82号線）になることも加味し、しっかりとガラス手摺を施した抜け目ないものですし、南面中央部などのバルコニー周りをグリッド状に囲っているあたりも外観デザイン上の大きなアクセントになっていると思います。

さらに、1階エントランス周りの設計も特徴的ですね。
エントランスは南と北の双方に設けられており、それらが一直線につながる位置にギャラリーホールと名付けられたいわゆるエントランスホール空間が広がっています。

2つのエントランスが貫通するような設計であるため両サイドから採光が得られますし、御影石やせっ器質タイルなどといった質感豊かなマテリアルを用いたエントランスからアートなども散りばめられたギャラリーホールに至るまでの空間はデザイン的にも雰囲気的にも非常にクオリティが高いものです。

ギャラリーホール脇には大きくはないもののライブラリーラウンジがあり、リモートワークなどでの利用も出来るでしょう。

一方で、空地率は約24％とかなり低くなってしまっているのですが、整備事業の一環として「敷地外」となる東端に提供公園（ひろば）が整備されます。

前回のレジデンシャル池袋本町。

公式ホームページ

お部屋は45㎡の2LDK、南向き中住戸です。2階なので流石に視界抜けは得られませんが、南側道路の向かいは2階建ですので圧迫感はありません。南側道路は細いものの、建物を南側道路境界からセットバックすることで歩行者空間の整備を図った物件でもありますし、低層階でも日照良好ですね。

間取りは40㎡台中盤の2LDKということで、かなり面積を絞ったものになるのですが、近年は40㎡そこそこの2LDKも見られるようになっているので驚きはありません。

ただ、北側（北向き）にややイレギュラーな感じで設けられた20〜30㎡台はともかく、「ファミリータイプの多い南向き中住戸の中に共存する40㎡台」ということもあり少々細長くなってしまっているのは気になる点でしょうね。

北向きもあるとはいえ基本的には”板状マンション”になりますので、南向き住戸の奥行（玄関からバルコニーまでの距離）はほぼ同じにする必要があり、面積が小さくなればなるほどスパンが確保しづらくなるのです。

そのため、40㎡台の当プランは奥行がありこの面積帯のお部屋にしては廊下が長め、そして、外廊下設計ながら共用廊下側に居室が設けられず（スパンの問題もあるが、向かいに北向き住戸があることによる採光の問題もある）、行灯部屋が存在しているあたりも気になる点になるでしょうか。

ベッドルームは共にリビングインながらも一体利用できるような引き戸にはなっていないのも残念ですし、LDKはギリギリ10畳を確保しているとはいえ、入口付近のキッチンと一体となったスペースが無駄に大きい（？）もちょっと勿体なく感じてしまいますね。

坪単価は325万円。北向きに設けられた30㎡台も大差ない単価設定（面積がこちらよりもさらに小さくグロスが嵩まないためむしろやや高いぐらい）になっており、視界は抜けないとはいえ良好な南向きということを考えればこなれていると思います。

コンパクトどころで言うと、全て板橋区側ではあるもののプレシス板橋大山（2019年分譲/大山駅徒歩5分）が平均坪単価約320万円、デュオステージ大山（2020年分譲/大山駅徒歩8分）とプレシス大山（2021年分譲/大山駅徒歩10分）が平均坪単価約330万円、プラウド板橋区役所前（2021年分譲/板橋区役所前駅徒歩4分）にいたっては平均坪単価約385万円といったところですので、豊島区側の良好な南向きがこの単価というのは意外なほど現実的です。
この地の南向きは利便性なども考慮するとファミリータイプ向きという印象もありはしますが、落ち着いた環境でこういった大きさのものを求める方には魅力を感じやすいでしょうね。

上述のように間取りには難があるものの、この面積帯で曲がりなりにも2LDKになっており、2LDKとしてはグロスが嵩んでいないのも良い材料ではあるでしょう。まぁ、この面積帯の2LDKであればやはり1LDK的にも使えるウォールドア設計であって欲しかったとは思いますが…。

管理費は247円/㎡。20〜40㎡台が少なくない総戸数88戸なので違和感まではありませんが、ディスポーザーなしの外廊下での水準ですのでやや高く感じますね。

駐車場は平置ではあるものの、4台しかありません。
60〜70㎡台も少なくない物件ですし、都市計画道路により雰囲気が変わってくるところもあるとはいえある程度腰を据えてお住まいになるエリアだと思うのでもう少し確保してほしかったところですね。