ザ・パークハウス十条【間取りは微妙だけども…】3階67㎡6,758万円(坪単価333万円)

続けて、ザ・パークハウス十条。

設計はユーデーコンサルタンツ、施工は村本建設、そしてデザイン監修はインタープランデザインセンターになります。

ユーデーコンサルタンツは初めてお目にかかるのですが、都市再生・公民連携・防災まちづくりを強みとし、全国各地で再開発案件・防災街区整備事業の実績があるのでこのプロジェクトならではという印象になりますし、そこに「ザ・パークハウス」でお馴染みのインタープランデザインセンターが加わったことで、外観やエントランス周りのデザイン性を追求出来ているのも良い材料と言えるでしょう。

最大のポイントとなるのが煉瓦調の外壁で、けして大きな物件ではないながらも本郷赤羽線沿いではそこそこの高さのある建物になることから一定以上の存在感を放つことが出来そうです。

敷地面積は1,100㎡ほどの一般的なもので空地率も49%と高くないのでエントランス周りにゆとりを感じることはありませんし、本郷赤羽線沿いには2つの店舗区画があることなども影響してかエントランスホールもやや小ぶりな印象にはなってしまいます。

ただ、やはりデザインに定評のあるインタープランデザインセンターが携わっていることもあってか、伊達冠石を配した舞台や円形の折り上げ天井を施したエントランスホールは目の保養になってくれます。

一方、この価格帯の物件ながら直床になっているのは残念と言えば残念なのですが、そのようにけして空地に余裕のある物件ではなく、第3種高度地区による斜線制限ギリギリに高さ(フロア数)を確保したことで上層階住戸を増やせたという利点もありますし、おかしいとまでは言えないと思います。
仮に10階建で同じ容積率を確保したら建築面積が増えてさらにランドプランが窮屈になってしまいますしね…。

前回のザ・パークハウス十条

公式ホームページ
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お部屋は67㎡の3LDK、東向き中住戸です。東方向はこの敷地と同じ近隣商業地域ですので、この敷地ぐらいの奥行(南北)があれば同じような高さの建物になる可能性があり、そういった中で東向き中心の配棟になっているのは気になる点の1つでしょうか。
ただ、現状は東方向は高いものでも5階建程度ですし、前建は2階建ですので圧迫感などはありません。

間取りは67㎡の3LDKで、先ほどの角住戸(しかも柱の食い込みが顕著)での67㎡に比べれば一般的なものと言えるでしょう。

ただ、間取り的にはこちらも残念なものと言わざるを得ません。
共用廊下の向かいには西向き住戸があるため、共用廊下側を1室だけにしているのでしょうが、そのようにしたことで当然ながら洋室3が行灯部屋になってしまっていますし、ガッツリ食い込んだ共用廊下側の柱の食い込みなどを見てもこの価格帯の物件としては間取りをかなり軽視した印象になってしまうのです。

前回の記事で書いたように、立地や直近の市況からすると価格がこなれている感じを受ける物件なので”ある意味バランスがとれている”とは思うのですが、ウォールドアや連窓サッシも採用されていないですし、"勿体ない"印象にはなってしまいますね。

ちなみに、当物件の東向きは60~70㎡台が中心になりますが、西向きは20㎡台の1Kタイプが12戸、他も50㎡台ということで、わりとコンパクト目のものが設けられた物件になります。

坪単価は333万円。20㎡台は低層階でも400万円近い水準となるなど流石に単価差がありますが、50~70㎡台の低層階は300万円台前半が多くなっており、やはり間取りに難を感じるところがあるとはいえこのご時世としては目に優しい水準になっていると思います。
こういった東向きは将来的に視界が変わる可能性があるのでそこを許容できるか次第ではありますけれども…。

設備仕様面は、前回の記事で書いたように小規模でもディスポーザーを採用する傾向にあるザ・パークハウスであるにもかかわらずディスポーザーないのは残念です。

前回の記事で挙げた同首都圏不燃建築公社主導の「ザ・パークハウス」だったザ・パークハウス品川荏原町は1LDK中心の小ぶりな物件ながらディスポーザーを導入した物件でもありましたし、ここいらへんはやはり地権者の意向次第のところがあるのでしょうね。

ただ、公社に関係なく他のデベロッパーが単独で事業をしていたらディスポーザーがない可能性の方が高いスケール感ですし、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗い器などは備わっているので違和感はないでしょう。

管理費は328円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下(いわゆる内廊下ではなく内部廊下)でのこの水準は割高感があります。先日のレジデンシャル池袋本町と同じで防災街区整備事業(お住まいにならない地権者のことを想定した賃貸向きのプランを設ける必要がある)ゆえに20㎡台がそこそこ設けられた総戸数64戸とは言え、高く感じますね。

駐車場は全11台で、小型用及び身障者用の2台のみが平置、残りの9台が機械式になります。

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