ガーラレジデンス葛西アヴェニュー【こちらも全戸環七向き】7階71㎡5,290万円（坪単価248万円）

ガーラレジデンス葛西アヴェニュー。

所在地：東京都江戸川区南葛西2-1-25（地番）
交通：葛西駅徒歩15分
用途地域：準工業地域
階建・総戸数：13階建、24戸

ちょうど1年ほど前に分譲開始されたガーラレジデンス葛西にほど近いポジションで、こちらも環七通り沿いの駅距離のある物件になります。

ガーラレジデンス葛西よりもさらに駅距離のあるポジションですし、やはり駅距離あっての環七沿いというのは褒められたものではありません。前物件の時にも言及したように環七の内側は第一種住居地域（第3種高度地区）になっており、高い建物が立ちづらく住戸を”内側”に向けた設計（環七の西側に位置した物件は西向き、環七の東側に位置した物件は東向き）がなされることも少なくないのですが、当物件も前物件に続き環七側（外側）を向いた物件なので賑やかですし、環七の向かいには8階建のマンションがあります。

こちらは葛西南高東の交差点（左近通りとの交差点）にほど近いポジションですし、南側隣接地がガソリンスタンドというあたりも気になる点でしょうか。

なお、買物便は、まいばすが徒歩2分、東武ストアが徒歩4分、オリンピックが徒歩9分と良好です。また、通学校は徒歩11分の南葛西第二小学校で少々距離がありますね。

設計はガイ・プランニング、施工はウラタです。
敷地面積400㎡ほどの1フロア2戸の小さな物件ですのでエントランス周りなどの共用部にゆとりを感じることはありません。

ただ、西側（環七側）バルコニー周りの設えはかなり繊細で、コーナー部の縁取りなども良いアクセントになっていると思いますね。西側は環七沿いからよく見えるためデザイン的なところを考えると西向き（西がバルコニー）の方が良いのは確かでしょう。

とはいえ、敷地形状的には東向きと西向きの構成も可能だったように思いますし、そのようにすれば2プラン共に南に面したものに出来るという点でも良かったのではないでしょうか。

公式ホームページ

お部屋は71㎡の3LDK、南西角住戸です。西側は環七の向かいに8階建がありますが、幅員のある環七なので圧迫感などはなく、南側はガソリンスタンドですので日照時間が非常に長いお部屋になります。ガソリンスタンドからの臭いは風向き次第で気になることがあるかもしれませんが…。
なお、サッシはいわゆる二重サッシではないのですが、「外窓＋インプラス（リフォームなどの際に本来の窓ガラスの部屋側に取り付ける内窓）」という形で防音性能を高めているようです。

間取りは角住戸ながら田の字ベースの一般的なものになります。このプランの北側に似た形状の北西角住戸（63㎡）が並んだ「全戸西向き」で、東側に共用廊下という形になるのですが、上で述べたように東向きと西向きの構成にしてフロア中央部に共用廊下という形にすれば"ワイドスパンが実現出来た"ということも言えるでしょう。
フロア中央が住戸が向かい合う共用廊下になったとしても西面（or東面）を独り占めできるワイドスパンならば全室をバルコニー側に並べることが出来ますし、田の字プランが多いエリアならば大きな特長になったはずです。

まぁ、口で言うのは簡単で、実際に設計するとなると色々と詰めないといけないところもあるのだとは思いますけれども…。

プラン自体はシンプルで共用廊下の柱が食い込みはやはり残念ですが、南面（妻面）の開口部が比較的充実している点、バルコニー側の「連窓サッシ×ウォールドア」は魅力的でしょう。

坪単価は248万円。物件全体で言うと230～280万円ほどのレンジになるようで、隣の63㎡の方がグロスが嵩まない分気持ち高めの設定にはなるようです。

平均では250万円ほどになるはずで、昨年のガーラレジデンス葛西の平均坪単価約245万円に比べ気持ち高くなるみたいですね。

こちらは、前物件よりも少し駅が遠くなりますし、ガソリンスタンド隣接でもあるのですが、直近の相場上昇（市況良好）を考えたらこのぐらいの上昇は想定の範囲内でしょう。

設備仕様面は、小規模ですので当然のことながらディスポーザーはなく、価格帯的に水回り天板も天然石ではありません。しかしながら、食洗機、トイレ手洗いカウンター、スロップシンクなどが備わっており単価帯を考えれば上々のものと言えるでしょう。

管理費は194円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ではありますが、総戸数24戸の超小規模物件にしてはリーズナブルな水準ですね。これでもガーラレジデンス葛西よりもさらにスケールが小さい分、高くはなっています。

駐車場は全8台で機械式になります。