プラウド大泉学園サウスフロント【またまた全戸一括、プラウドらしい絶好の駅徒歩5分】5階95㎡12,898万円（坪単価447万円）

プラウド大泉学園サウスフロント。

所在地：東京都練馬区東大泉5-539-1他（地番）
交通：大泉学園駅徒歩5分
用途地域：第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：5階建、33戸

大泉学園駅には駅徒歩1分の2つのプラウド、つまり、プラウドタワー大泉学園とプラウド大泉学園ステーションフロントがあり、駅距離でのインパクトは薄れますが、当物件は駅からほどよく離れた第一種中高層住居専用地域の落ち着きが出てくるポジションに位置しており、さらにもう1つのプラウドであるプラウド大泉学園に近い印象がありますね。

プラウド大泉学園は駅の対岸にはなるのですが、第一種住居地域～第一種低層住居専用地域にかかる良好な住宅街ポジションで、2016年の分譲当時期分しない全戸一括分譲を行う人気物件だったのですが、こちらもやっぱり全戸一括になるようですね。
※2019年分譲のプラウド大泉学園ステーションフロントも全戸一括でしたし、以前も書いているように”大泉学園と言えばプラウド”で、プラウドのブランド力がこれ以上ないぐらい浸透している感のあるエリアになります。

当物件の東側はさらに用途や高さ制限が厳しい第一種低層住居専用地域になっていることからも良好な住宅街であることがお分かりいただけると思いますし、このような良好な環境下で”東西に長めの敷地形状を生かした全戸南向き”という点も当物件の大きなポイントの1つになるでしょう。

買物便で言うと、カズンが徒歩3分、あおばが徒歩4分、ライフが徒歩6分といった感じで駅徒歩5分なりの便利さがあります。商店街も含め駅前に商業エリアがギュッと詰まったことで、駅徒歩5分圏内にこういった落ち着きある住宅街があるのも大泉学園らしいところで、整った立地の物件と言えるでしょうね。

通学校は大泉南小学校で徒歩10分とやや距離感があるものの、目と鼻の先に東京学芸大学附属大泉小学校があるというのも大きなポイントの1つになるでしょうか。

公式ホームページ

お部屋は95㎡の3LDK、南東角住戸です。両面共に接道したポジションですが、交通量は多くない良好な環境にあります。南側はこの敷地と同じ第一種中高層住居専用地域（最高高さ17m×第2種高度地区）なので、ある程度土地がまとまるようなことがあればこのぐらいの高さの建物になる可能性はあるものの、現状は戸建が主となった2～3階建で構成されていますし、東側はそのように最高高さ10mの第一種低層住居専用地域なので、半永久的に視界が保たれる絶好のポジションになります。

当住戸を除くと当物件は62～73㎡で構成されていることからもお分かりのように、当物件の中では頭2つぐらい抜けた存在となるプランで、"最上階角住戸なりの豊かさ"を感じることが出来るのですが、理由はそれだけではないでしょうね。

やはり"第一種低層住居専用地域に隣接し、半永久的に視界抜けが保たれる"というのが大きなポイントになっているはずで、95㎡というその豊かな面積帯もさることながらその東側にしっかりとしたルーバルがあるというのがエグいです。

ルーバル付とは言ってもLDがルーバルに面していなかったり、面していても開口部が小さかったりなどという寂しいケースも世の中にはたくさんあるのですが、このプランはしっかりとその東面の恩恵を預かるプランニングになっており、絶妙なポジション・絶妙なプランと言えるでしょう。

むろん「第一種低層住居専用地域内」ではこのようなことは出来ないわけですし（自身も3階建、周りも3階建という感じになる）、それに加え「南面良好×南面4室のワイドスパン」というのですから文句をつけようがありません。

このパフォーマンスならば100㎡に乗せてしまった方が良かったような気もしなくはないですけど…。

坪単価は447万円。4階南東角（72㎡）は坪単価370万円台、5階（70㎡台も含め全戸プレミアムプランという扱い）の他のお部屋は坪単価約400万円といった感じですので、流石に「プレミアム」が乗っかってはいるようですが、東方向の抜けとルーバル、そして95㎡というダントツに大きなプランであることの特別感からすれば"意外にも現実的な設定"という印象ですね。

プラウド立川錦町の最上階90㎡プレミアムプランは坪単価500万円超（物件自体の平均は370万円ほどになるはずで当物件に近い水準）で流石にやり過ぎと感じていたのですが、こちらは対照的とも言えるお値段設定ですね…。
エリアが全然違いますし、立地・環境も異なりますけどデザイナーは同じフォワードスタイルが起用されていますし、同じデベロッパー、同じ販売時期の物件同士であることを考えると普通に矛盾を感じるお値段設定なのです。お金に糸目をつけない方が1人2人いれば問題なく、物件内で限られた特殊住戸のお値段設定というのはあってないようなものではありますけども…。

まぁ、そもそものところで言うと、直近のプラウドであるプラウド大泉学園ステーションフロント（2019年分譲/駅徒歩1分/平均坪単価約330万円）や立地・環境が似ているガーデンテラス大泉学園（2019年分譲/駅徒歩5分/平均坪単価約290万円）からの値上がり（当物件の平均は370万円ぐらい）が直近の相場上昇を加味しても顕著に感じてしまうところがあるわけですけど、ステーションフロントは分譲当時からやや控えめな印象がありましたし、上述のようにこちらも全戸一括分譲されるぐらいですのでエリア的にこれまでの価格が控えめだったというところもあるでしょうね。