プラウド大泉学園サウスフロント【グロスは気になるが、良好な南面×2.1mハイサッシ】2階62㎡6,498万円（坪単価346万円）

続けて、プラウド大泉学園サウスフロント。

設計・施工は興建社で、ミライフル（5階除く）が採用されています。

また、インテリアなども含めたデザイン監修はフォワードスタイルになります。
フォワードスタイルは大規模なプラウドシティ池袋本町、直近でもプラウド立川錦町などプラウドでの実績は十分で、ここも小規模ながら整った佇まいを実現していると感じます。

外観は最上部の水平に伸びた軒（軒裏が木目調）がとても印象的、また、エントランスはガラス面豊か、かつ、間接照明使いが絶妙で、落ち着きある住宅街の雰囲気を損なわないデザインながらも自己主張を忘れていないバランス感が素晴らしいですね。

総戸数33戸の小規模物件ということもありエントランスホール内部はこじんまりとしていますし、エントランスアプローチもプラウドにしちゃ緑も控えめという印象ではあるものの、隣接する駐車場のシャッターゲート周りにも質感豊かな石目調タイルを用いるなど、エリア内では多くないデザインレベルの高い物件と感じますね。1戸だけではありますが、95㎡の高グロス住戸があるだけのことはあると思います。

なお、エントランスホールはそのようにこじんまりとしているのですが、小さいながらもラウンジスペース、さらにリモートワークなどに対応する個室ブースが1つ設けられているあたりは今時の物件ですね。

前回のプラウド大泉学園サウスフロント。

公式ホームページ

お部屋は62㎡の2LDK、南向き中住戸です。南側道路の向かいは2～3階建の低層建物が連なるエリアですので、視界抜けまではなくとも日照は良好です。第一種中高層住居専用地域のため日影規制もありますし、将来的にも日照が妨げられるようなことはないでしょう。南側道路は歩道がインターロッキング敷になっているため見た目的な魅力もあります。

間取りは物件内では最も小さな面積ではあるものの、62㎡あり、なおかつ、3LDKではなく2LDKを採用したゆとりあるものです。

この物件に限らず野村不動産は数あるデベロッパーの中で唯一と言っていいぐらい60㎡台の2LDKを”当たり前のように”採用する傾向にあるので驚きはないのですが、40㎡そこそこの2LDKですら見かけることが珍しくなくなった近年のトレンドからすると大きく感じますよね（というか、グロス価格が嵩んでいると感じる）。

こういった環境・南面良好な地ですのでそこそこのゆとりはあってしかるべきだと思いますし、物件内の1プランとしてこういった2LDKが用意されているのは良いことだと思うのですが、常々言っているように50㎡台中盤程度の2LDKと比べ使い勝手が大きく変わるわけではないですし（50㎡台中盤だとLDが10畳確保出来ることが多いですし、そもそも廊下の長さや柱の食い込みなどによっても使い勝手は千差万別）、狭小3LDKをベースとしウォールドアなどにより2LDKが実現できるケースとは違い、この専有部形状ではどうやっても3LDKにはならないので、潰しが効きづらいという点での難しさもあるでしょう。

こちらのプランはLDの入口付近のスペースも含め廊下が長めなのは気にはなる反面、柱の食い込みが少ないあたりには好感が持てますが…。

一方、ウォールドアを開け放つと20畳超のかなりゆとりある空間が実現でき、開口部は連窓サッシなだけでなく順梁ながら2.1mのサッシ高を実現しているのも素晴らしいですね。2WAYのキッチンも魅力の1つでしょう。

ちなみに、当物件の1階住戸のキッチンにはスーパーセラーという約3.7畳の大型床下収納が備わっており、1つの特徴と言えるでしょうね。

坪単価は346万円。全戸南向きでどのタイプも南面条件に大きな差がないため、60～70㎡台の3LDKと近い単価設定になります。

3LDKは先ほどの95㎡を除くと68～73㎡という一般的なレンジで"グロスはほぼ7,000万円台"になるのでこのご時世なりに違和感はないのですが、2LDK（3LDKにはならない）という点ではやはりこの62㎡の6,000万円台中盤という水準は気になりますね。

一般的な50㎡台中盤の2LDKならば坪単価400万円程度の物件（エリア）が届いてしまうグロスですから…。

設備仕様面は、小規模とはいえどもこの単価帯（しかも95㎡もある）ならばディスポーザーを付けて欲しかったという思いはありますが、ディスポーザーなしでも以下のようなしっかりとした管理費単価になってしまっていますし、同規模のプラウド大泉学園、プラウド大泉学園ステーションフロントもなかったのでこちらだけ…というのはなかなか難しいでしょう。
食洗機、ミストサウナ、天然石のキッチン天板、トイレ手洗いカウンター、スロップシンクは備わっており違和感はありません。

管理費は315円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下にしては高めですが、同規模・同仕様（ディスポーザーなしの外廊下）のプラウド大泉学園とほぼ同じですし、ステーションフロントよりは大分安いです。ステーションフロントは駐車場が維持費のかかる機械式であることが影響していそうですね。

こちらの駐車場は身障者用を含む8台で全て平置になります。