サンウッド瀬田一丁目【瀬田一丁目の第一種低層住居専用地域の中心】1階100㎡19,520万円（坪単価644万円）

サンウッド瀬田一丁目。

所在地：東京都世田谷区瀬田1-937-1（地番）
交通：二子玉川駅徒歩9分、上野毛駅徒歩12分
用途地域：第一種低層住居専用地域
階建・総戸数：地上3階地下1階建、22戸（募集対象外住戸8戸含む）

瀬田一丁目の中心に近いところ、国分寺崖線の丘上の第一種低層住居専用地域（かつ、風致地区）の魅力を最大限に享受できるポジションに誕生する物件です。
以前はガーデンコート瀬田（200㎡超がメインの総戸数7戸）があったところですね。

駅付近との標高差は25m程度ありますので、交通利便性の高いエリアではないのですが、7,000㎡もの類まれな敷地がありつつも惜しむらく賃貸になってしまった瀬田の杜ガーデン＆テラスとは異なり二子玉川駅が徒歩10分未満になるあたりも良い材料でしょう。

買物便は、基本的には二子玉川駅前まで下りる必要がありますが、徒歩7分となるライズの中に東急ストア、成城石井、ビオセボン、徒歩9分の高島屋に明治屋があるなど充実していますし、起伏が伴わない崖線の上の徒歩6～7分にまいばす、徒歩7～8分にコープみらいという感じなので、至近にはなくとも場面に応じた使い分けはしやすいでしょうね。

通学校の瀬田小学校は徒歩3分と良好、また、セントメリーズインターナショナルスクールが至近、清泉インターナショナルスクールが徒歩圏になるあたりもこのエリアの特長であるのは言うまでもありません。

公式ホームページ

お部屋は100㎡の3LDK、南西角住戸です。当物件には地階がありますが、地階は大半が平置駐車場及びラウンジやトランクルームなどの共用スペースで、住戸は1～3階になります。※3階は全て地権者住戸（募集対象外住戸）になっているため、分譲は1～2階のみ。

いわゆる1階住戸で、南側は戸建、西側は道路の向かいに3階建となるポジションのため視界抜けは得られませんが、そもそも第一種低層住居専用地域なので最上階でも視界抜けは限られていますし、大きなテラスと緑地空間（テラスからは階段を上った少し高いところにある）が南側に広がった1階住戸のため前建との離隔も十分ですね。

間取りはギリギリながらも100㎡に乗せたこの地らしいラグジュアリーなプランで、壁式構造ながらも開口部が充実しているのは大きなポイントと言えるでしょう。窓際には下り天井がありはしますが、一般的なラーメン構造のものよりも目立ちません。

マスターベッドルームとベッドルーム1の間には耐力壁が入ってしまってはいますが、ここならば将来的なリフォーム時にも障害になりにくいように思いますし、こういった内側の耐力壁の存在が開口部の充実につながっているのは言うまでもないでしょう。また、室間の遮音性という点でもこの位置の耐力壁は良いように思いますね。

さらに、ダブルボウルはもちろんのこと、トイレが2つ設けられており、うち1つがマスターベッドルームと洗面所をつなぐプライベートポジションにあるあたりも上手な設計と感じますね。洗面所は2WAYとなったことで回遊動線も生まれていますし、100㎡なりのバランス感の良さを感じるプランでもあります。

かなり立派な価格帯の物件ながらLDドアが親子ドアでない点は残念に感じますし、玄関の下足スペースは突き当たりまでのゆとりあるスペースになっていた方が魅力的だったとは思いますが、高額住戸らしい違和感の少ないものになっていると思います。

坪単価は644万円。上述のように3階は分譲対象外で、こういった1階住戸は2階住戸にはない豊かな屋外空間があるため物件内で上限に近い設定になっています（というか580～650ほどの単価レンジで、このレベルの単価帯の物件としてはレンジが狭いです）。

2018年のプラウド瀬田一丁目（駅徒歩7分/平均坪単価約595万円）は傾斜の途中、かつ、線路沿いではありましたが、平均専有面積約94㎡という当物件に近い属性の物件でした。こちらは完全な丘上になる分利便性では劣るものの、住宅地として格上の存在ですので、このご時世としては意外にも抑えられていますね。

駅徒歩4分とはいえ低地側、かつ、視界も芳しくない中で坪単価1,100万円超があったシティハウス二子玉川ザ・グランドの価格設定は馬鹿げているのでそれと比べるのはナンセンスなのですが、言うまでもなく住宅地としてはこちらに軍配が上がりますし、次の記事で言及するような共用面・設備面でのパフォーマンスの高さからしてもこのご時世なりに目に優しい水準になっていると思います。

上述の瀬田の杜ガーデン&テラスの賃料単価は随分と控えめな印象で、賃料とのバランスから言うと魅力的とは言い難いのかもしれませんが、低層住宅街の物件は実需（長くお住まいになることを念頭な置いての購入）がメインになるため少なからずそういった傾向があるのも確かでしょう。