プレミスト新小岩ルネ【駅距離はあるがバス便・買物便良好】6階79㎡5,988万円（坪単価252万円）

プレミスト新小岩ルネ。

所在地：東京都江戸川区中央1-1539-1（地番）
交通：新小岩駅徒歩17分
用途地域：商業地域、近隣商業地域、準工業地域
階建・総戸数：15階建、122戸

「TOKYO EDENCE PROJECT」としてリリースされていた物件で、大和ハウス工業と総合地所のJVのため最終的にはプレミスト新小岩ルネになったようですね。

立地は、駅距離のある千葉街道沿いということで、駅距離がありながらも小松川境川親水公園沿いだったプレミスト新小岩親水公園のような環境的な魅力はありません。

しかしながら、こちらは隣接する西友（24時間営業）の他、コジマ×ビックカメラ（徒歩2分）、サミットストア（徒歩4分）、コーナン（徒歩5分）など大通りが至近なりの商業施設の充実が魅力で、江戸川区役所（船堀駅前に移転。現在は跡地をどのように活用するか検討中の段階だが、悪いものにはならなそう）や中央図書館が徒歩3分となるあたりも良い材料になるでしょう。

また、先行する京葉道路沿いの駅遠物件イニシア新小岩ローレルコートとは異なりバス便が優れているというのも大きなポイントの1つですね。

平和橋通り沿いの「江戸川区区役所前」バス停からは新小岩駅及び船堀駅へ向かうことが出来、バス停までは徒歩2～3分（平和橋通りの両面にあるので分数が異なる）なのでかなり便利でしょう。

通学区の第三松江小学校が徒歩4分、小松川境川親水公園が徒歩2分となるなど子育て中のファミリーにとっても魅力の少なくないポジションで、駅距離がある点を除けばバランスの取れた物件と言えると思います。

公式ホームページ

お部屋は南棟の79㎡の4LDK、南東角住戸です。千葉街道から内に入った敷地南側に位置する棟の南東角にあり、東側は平屋建（屋上が自走式駐車場）の西友、南側も2階建の古賀製作所ということで日照だけでなく視界抜けも得られる好条件になります。

南～南東方向は当敷地の大半と同じ準工業地域ですし、南西側の平和橋通り沿いは商業地域となるため、将来的な保証はありませんが、両面共に抜けがあることによる安心感はあるでしょうね。千葉街道に背を向けたポジションでもあるので、音の影響も抑えられるでしょう。

間取りはそのような良好なポジションゆえに物件内で最も大きなものになっています。4LDKですしもうひと頑張りして80㎡に乗せて欲しかったという思いはあるものの、角住戸にしては廊下は短い方ですし、ギリギリでもLD単体で10畳確保するなど大きな違和感のないものに出来ていると思います。

妻面（東面）4室設計の4LDKでLDが二面採光（角位置）でないのは残念です。ただ、洋室2のウォールドアを開くことでそこそこの大きさの二面採光空間に出来ますし、南側に連窓サッシが採用されているのも魅力ですね。

70㎡台なりとはいえ、収納が少な目な点や浴室が1418なあたりはちょっと残念です。

坪単価は252万円。低層階は230万円台となる一方で上層階は280万円台ですのでそこそこの上下差がありますね。

平均だと260万円程度になるはずで、駅距離がさらにあるだけでなくバス便も便利とはいい難かったイニシア新小岩ローレルコート（平均坪単価200万円ほど）と比べると大きな差があります。

イニシアは全戸西向き（角住戸のみ南に面したものがある）でしたのでそのあたりの影響もなくはないものの、両方ともいわゆる"バス便物件"であることを考えると差が大きいのは事実です。ただ、2018年分譲のプレミスト新小岩親水公園（新小岩駅徒歩14分）は平均坪単価約240万円）でしたので、その後の相場上昇に加え、そこそこのスケール感を武器にした充実した共用面を考えれば違和感はないでしょう。
駅徒歩圏内で言うと、2020年分譲のプレシス新小岩ルミエールヴィラが平均坪単価が約290万円、シティテラス新小岩が平均坪単価約330万円といったところですからね…。

もう2～3分駅に近い上でこの単価だったらという思いもありますし、そのぐらいの距離感だと天気の良い日や屋外が心地よい季節には徒歩という選択肢がとりやすいのでよりバランスが取れていたとは思いますが…。