ザ・パークハウスアーバンス御徒町【バランスのとれた立地だけど間取りは…】7階65㎡8,820万円（坪単価446万円）

ザ・パークハウスアーバンス御徒町。

所在地：東京都台東区台東4-105-1他（地番）
交通：新御徒町駅徒歩3分、仲御徒町駅徒歩5分、上野御徒町駅徒歩6分、御徒町駅徒歩7分、上野駅徒歩10分、上野広小路駅徒歩10分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：13階建、49戸（事業協力者住戸4戸含む）
※つい最近まで事業協力者住戸は17戸と表示されていて、20㎡台の12戸は全て事業協力者住戸だったはずですが、デベロッパーの買い取りになったっぽいですね…。

平成小学校の西向かい、竹取公園も至近となるポジションです。

近年この界隈にはシティハウス御徒町やクレヴィア上野御徒町が誕生しており、こちらは当初はシティハウスと同じ50～60㎡台のみの分譲となる予定でした（クレヴィアは30～50㎡台）。しかしながら、そのように事業協力者の心変わり（？）により20㎡台をたくさん売ることになったため結果として20～60㎡台になりましたね。

ただ、7階以上は最低でも50㎡台を確保した全戸角住戸という構成になっており、利便性だけでなく大通りに面していない落ち着きある立地条件にフィットした印象にはなるでしょうか。

用途地域自体は、広域に渡り商業地域となっていますが、新旧問わずマンションが多いエリアで住宅が中心になっています。

買物関係は、目の前にまいばす、徒歩3分にアーケードの佐竹商店街、徒歩6分に多慶屋があるなどバランスが取れていますし、通学区の平成小学校と竹取公園が向かい及び至近にあるというあたりもファミリーにとって良い材料になるでしょう。

公式ホームページ

お部屋は65㎡の3LDK、南西角住戸です。当物件の敷地は平成小学校側（東側）だけでなく西側の細い路地のような道（たぶん私道）にも面しており、当住戸はそちら側のお部屋になります。ただ、南側は近いところが2～3階建、西側は5階建という形なので、このような中層階以上になると日照に加え、そこそこの視界抜けも望めますね。

間取りは3LDKとしては小さな60㎡台中盤にはなるものの、物件内では最も大きなもので唯一の3LDKでもありますね。

近年の都心部の3LDKならばこのような大きさは何ら珍しくありません。ただ、柱の食い込みや華のない淡泊なプランニングはやはり気になるところでしょう。

当物件は東西に細長い敷地にあり7階以上で言うと東向きと西向きがそれぞれ2戸という構成になります。つまり、こちらの西向き住戸は東向きの棟からエキスパンションジョイントで連結された形で、構造的には1フロア2戸の物件と大差ありません。
そのため、柱を逃がすだけのゆとりある設計がコストなどとの兼ね合いで難しかったのだとは思うのですが、それなりの価格帯の物件ではあるので、もう少し頑張って欲しかったというのが正直なところになりますね。

また、全体的に開口部が少なく（小さく）、せめてバルコニー側の開口部には連窓サッシを採用して欲しかったですね。

玄関を微妙にクランクインさせることでプライバシー面への配慮を行っているのは良い点だと思います。

坪単価は446万円。同じぐらいの面積帯があったシティハウス御徒町の上層階（2020年の分譲開始時）とほぼ同じか気持ち上ぐらいの水準ですので、中層階であることを考えると値上がり感は小さくありません。
ただ、その後市況が回復し、相場は上昇しましたのでこのぐらいであれば違和感を覚えるようなことはないのですが、このレベルの立派な単価帯を考えると間取り面でのもうひと頑張りが欲しかったですね。

シティハウスも近年の住不物件の例に漏れず田の字ベースのものではありましたが、柱のアウトフレームはこちらよりも良好でしたし、連窓サッシも採用するなどこちらよりは良かったですからね（というかこの単価帯ならばそれぐらいやるのが”普通”です）。