ザ・パークハウスアーバンス御徒町【やっぱり間取りが…】12階57㎡7,950万円（坪単価464万円）

続けて、ザ・パークハウスアーバンス御徒町。

設計はジャイロアーキテクツ、施工は森本組です。

50㎡台中心の総戸数49戸という小ぶりなスケールの物件で、前回の記事で書いたように東向き（1フロア2戸）と西向き（1フロア2戸）の小さな2棟がエキスパンションジョイントで連結した配棟でもありますので、スケールは感じにくいです。

ただ、デザインは予想していたよりも繊細で、ガラス手摺をベースに要所要所に茶系のアルミ手摺とマリオンを施した端正なものです。外壁に採用された装飾仕上げのサンドエレガンテの風合いも悪くないでしょう。

エントランス周りは敷地面積560㎡ほどの小規模物件なりにこじんまりとしていますが、こちらもデザイン的には凝っていて、石畳みを思わせる意匠のアプローチ、伊達冠石をディスプレイした坪庭を望むエントランスホールは価格帯なりに高級感を意識しているように思いますね。

前回のザ・パークハウスアーバンス御徒町。

公式ホームページ

お部屋は57㎡の2LDK、北東角住戸です。北側は7階建のマンション、東側はそれよりも少し低いぐらいの平成小学校の校舎になりますので、この上層階住戸からは視界抜けが得られ、スカイツリーも望めるでしょう。

間取りは物件内に多くある50㎡台中盤の2LDKで、面積的にはごくごくオーソドックスなものなのですが、やっぱり間取りがねぇ…。

東西に細長い敷地で北側は隣地間距離が十分でないので開口部が制限されるのは仕方ないところでしょう（防火上の理由で網入りガラスなどが必要になる）。

とはいえ、全体的な柱の食い込みや東側の開口部の貧弱さはそこいらへんのワンルーム投資マンション並と言っても過言ではなく、残念な気持ちになります。

そもそも7階以上は全戸角住戸（6階以下には中住戸があるが、20㎡台の1DKなので共用廊下側の開口部は必要ない）となるため、共用廊下側に窓を設ける必要がなく、エキスパンションジョイントで連結せずに普通に1フロア4戸の”1棟設計”にした上で、東向き住戸と西向き住戸の間にある共用廊下を「内廊下」になっていてもおかしくなかったとも言える物件ですね。
採算が芳しくないことが影響しているのだとは思いますが、そうは言えども随分と設計面でのコスト削減を強いた印象なのです。

やはりこの面積帯でも玄関廊下がクランクイン設計になっているのは良いっちゃ良いのですが、階段との兼ね合いもありますし、"極力共用廊下を短くした結果"がこの玄関位置なんだろうなという印象でもありますね…。

坪単価は464万円。低層階は400万円前半のものがあり、上記の経緯で次期以降の販売となる20㎡台を除いた50～60㎡台のみの物件平均は430～440万円ほどになるでしょうか。

50～60㎡台だったシティハウス御徒町が平均坪単価約405万円（現在分譲中のものは実質値上げで大分高いです）、30～50㎡台だったクレヴィア上野御徒町が平均坪単価約415万円と言った感じでしたので、直近の相場上昇が加味された水準です。
共用面やブランド的（明確な上下関係はありませんが、アーバンスはコンパクト目のブランドであり通常の「ザ・パークハウス」に比べるとやや落ちる印象）な魅力も高いとは言えませんし、やはり間取りでの至らなさからするとちょっと残念なお値段設定にはなるでしょうか。

設備仕様面は、小規模でもディスポーザーを導入する傾向にある「ザ・パークハウス」ではありますが、こちらには付いていません。20～50㎡台のみの総戸数45戸だったザ・パークハウスアーバンス白金には付いていましたし、こちらは60㎡台の3LDKもある50㎡台中心の物件になるのであっても不思議ではなかったのですが、20㎡台（もともとは事業協力者住戸だった）も少なくないですからね。近年ディスポーザーにやたらと前向きな住友不動産のシティハウス御徒町にディスポーザーが搭載されていることを考えるとちょっと残念な気持ちにはなりますが…。
他は単価帯なりで、食洗機、ミストサウナ、クオーツストーンの水回り天板、トイレ手洗いカウンターなどが備わっています。

管理費は375円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですので高いですね。スケール的には違和感はありませんが、小規模なりのデメリットには違いありません。

駐車場は全7台で身障者用の1台のみが平置、残りの6台が機械式になります。